南寮國小大樓  北區買屋 / 北區買房 - 南寮透天大樓煙波行館㊝高樓層靚亮三房✚車位C3首購親民總價

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1038 萬~~998 萬 (含車位價)
參考單價：28.44 萬/坪
地址：新竹市北區天府路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波行館
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：35.09 坪 (包含車位面積)
主建物面積：18.78 坪
附屬建物面積：3.53 坪
共同使用：12.78 坪
車位坪數：4.53 坪
土地面積：3.04 坪
樓別/樓高： 12樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
車位描述：B3層
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2080 元/月
管理描述：季繳
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：南寮國小•南華國中
鄰近公園：中清公園•南寮運動公園•漁港環保公園
生活機能：南寮市場•全聯福利中心
附近交通：新竹客運藍15區•藍線
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：煙波行館

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 景觀與採光：位於高樓層（12 樓/共 14 樓），座北朝南無西曬，擁有開闊海景視野。 2. 公設優質：飯店式管理社區，提供泳池、SPA、電影院等 27 項休閒設施，安全性高且生活機能完整。 3. 坪效與格局：室內配置均衡無死角，三房設計合理；總價包含機械車位，增加使用面積價值。 4. 價格定位：單價約 29 萬，在具海景之電梯大樓社區中，對首購或換屋族群屬親民價位。
劣勢 (Weaknesses)	1. 交通距離：距離新竹市中心及科學園區約 15 至 20 分鐘車程，對於每日往返市區通勤者稍遠。 2. 車位形式：機械式坡道車位雖然省坪數，但在車輛進出效率與安全性上不如平面車位便利。 3. 建築屋齡：屋齡約 18 年，屬於中古社區，需留意公設維護狀況及未来可能的大修需求。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：南寮地區持續推動漁人碼頭計畫與觀光休閒產業，周邊環境價值有望逐步提升。 2. 市場缺口：此類具海景且公設高階的三房電梯大樓產品在該區域供應有限，具備獨特稀缺性。
威脅 (Threats)	1. 設施折舊風險：隨著屋齡增長，大型休閒設施（如泳池、SPA）的維護成本可能轉嫁為管理費上漲。 2. 流動性考量：非核心通勤熱區，未來賣出時可能需與同區其他房產競爭，受區域景氣波動影響較大。

2. 物件評論

此物件對於追求生活品質、重視社區氛圍且對通勤時間接受度較高的買方而言，值得列為優先考慮。

主要理由如下：首先，該戶擁有極佳的高樓層海景視野與南北通透格局，居住舒適度在同價位段中具備明顯優勢。其次，煙波行館作為南寮地標，其飯店式管理與豐富公設能大幅提升生活便利性與社交屬性，適合重視休閒生活的家庭。雖然車位為機械式且距離科學園區稍遠，但考慮到 1038 萬總價包含車位且享有寬敞公共空間，在預算有限下，這是一個能以合理價格進入高端社區並擁抱海景的優質選擇。建議買家在確認房屋結構安全與管理費繳納狀況後，可進行進一步議價或購置。

問與答

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南寮透天大樓

陳先生(仲介，收取服務費)

暱稱：新竹阿健誠實房仲

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0917-027191

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新竹南寮盛宇加盟店

經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
☆我們長期深耕，經營新竹市房屋買賣仲介市場，擁有極優越的行銷通路及穩定而優異的成交績效。阿健從事房仲工作已10多年(95/11~迄今)，一直秉持著誠信、專業、熱忱的態度來服務每一位客戶，加上全最大房產集團強大的品牌知名度與指名度及本店地緣、地利優勢，若您有房屋買賣的需求，阿健一定是值得您信賴的房仲經紀人。我們必珍惜所託，傾力達成您所交付的任務！竭誠為您服務！歡迎您隨時來電洽詢！為您提供相關諮詢服務。服務專線:0917-027191。

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