大灣國中仁雄商圈店住  仁武買屋 / 仁武買房 - 苓雅買屋賣屋大灣國中仁雄商圈三角窗雙車庫店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3980 萬
參考單價：73.69 萬/坪
地址：高雄市仁武區赤東一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：54.01 坪 (不含車位面積)
主建物面積：47.51 坪
附屬建物面積：6.5 坪
土地面積：48.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：21 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝
車位：獨立車庫

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：登發國小大灣國中
鄰近公園：古文物公園
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與配套成熟：位於仁雄商圈，鄰近大灣國中與登發國小，生活機能完善，租屋需求穩定。停車便利：擁有獨立雙車庫，且為三角窗大面寬設計，對於商用或家庭使用皆具便利性。抗風險能力：賣方強調颱風期間未淹水，顯示該地址地理位置在排水上表現尚可。坪效高：總價 3980 萬取得近 55 坪產權，且實際使用空間因增建可能超過百坪，潛在得房率高。
劣勢 (Weaknesses)	法律風險高：建物包含 1~4 樓增建及 5 樓鐵皮屋，僅登記 54.01 坪與實際使用面積落差大，存在違建拆除風險。屋齡與維護：屋齡已達 21 年，隨時間推移將面臨結構老化與設備更新費用。瑕疵擔保：賣方明確表示不負滲漏水瑕疵責任，意即買方需自行承擔老舊房屋常見的漏水維修成本。用途限制：住商用混合型態可能影響部分貸款方案或居住純度。
機會 (Opportunities)	租金收益潛力：結合住商使用與鄰近學校資源，適合規劃為工作室、補習班或長租型住宅，具備穩定租金現金流。價格談判空間：由於違建風險與無漏水擔保條件，買方在議價上可能有較大回旋餘地。学区優勢：大灣國中為區內重點學校，吸引重視教育資源的家庭承租或購屋。
威脅 (Threats)	法令查核風險：高雄市政府若對違建進行稽查執行拆除，將直接導致投資損失與產權價值縮水。貸款難度：老舊透天且涉及增建情形，銀行可能會在鑑價上較為保守，買方可能需調高自備款比例。市場波動：仁武區房價相對市中心較不穩定，若遇景氣下行，投資報酬率回收期可能拉長。

2. 物件評論

購買建議：謹慎購入，適合投資客而非自住新成家。

此物件的最大賣點在於「高坪效」與「完善的生活機能」。仁雄商圈與雙車庫配置對於需要停車空間的小型商家或家庭來說相當實用，且鄰近學校意味著穩定的租屋客源。然而，您必須正視其核心的法律風險：屋內存在大量增建與鐵皮屋結構，且賣方拒絕承擔滲漏水責任。這代表未來可能面臨政府強制拆除違建的損失，以及高昂的修繕成本。

如果您持有現金，且對於該處的法律狀況有充分掌握（例如確認不列入近期拆遷名單），或打算將其作為長期的租金投資工具，此物件在坪數與位置上的優勢值得考量；但若您計劃長期自住且重視產權安全與居住品質，建議優先排除此標的，以免未來產生糾紛。

問與答

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