公園路商圈  北區買屋 / 北區買房 - 公園路黃金店面東區副都心宅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1499 萬
參考單價：50.88 萬/坪
地址：台南市北區公園路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：29.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.46 坪
土地面積：2749.51 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：55 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於台南市北區公園路，屬於東區副都心核心範圍，人流與商業價值高。 2. 使用彈性：為住商用型態，既可供自住也能作為店面經營或投資收租。 3. 硬體基礎：水電管路已更新，降低初期大修成本；屋內格局為 2 房 2 廳 2 衛，功能齊全。 4. 持有收益：目前可出租，月租金約三萬，具備基本現金流。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：55 年屋齡已屬高齡建物，可能影響貸款成數、保固年限及未來轉手難度。 2. 單價偏高：每坪參考單價約 50.88 萬，相對於屋齡而言價格偏高，租金投資報酬率約 2.4%，回報偏低。 3. 無車位配套：未附設車位，在北區核心地段將是一大減分項，影響居住便利性與競爭力。 4. 土地產權特殊：土地標示為「仁愛之家土地」，可能非完整私有產權（如租賃或共有），限制抵押貸款及交易流動性。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：周邊持續開發，副都心成熟度提高，長期房價有保值潛力。 2. 改建與翻新：土地面積約 15.97 坪，若符合建管法規，未來有透過重建提升價值的可能性（需確認法規）。 3. 商業用途：可針對特定產業需求經營店面，吸引長期租戶穩定持有。
威脅 (Threats)	1. 產權複雜度：土地歸屬「仁愛之家」可能涉及法律上的使用限制或地價稅差異，交易前需釐清產權性質。 2. 融資風險：高齡建物在銀行貸款評估上會趨於保守，買方可能需要準備更高比例頭款。 3. 市場流動性：舊大樓/透天在當前市場中轉手速度較慢，若未來需變現可能面臨時間成本。

2. 物件評論

此物件位於台南極具潜力的東區核心地段，具備「住商混合」的實用價值，對於從事特定產業或需要店面經營的使用者來說具有吸引力。然而，屋齡過高（55 年）、無車位以及土地產權特殊性是三大關鍵風險點。特別是土地為仁愛之家名下，極可能涉及產權不完整或租賃使用狀況，這將大幅影響銀行貸款條件及未來轉手價值。租金報酬率約 2.4% 對於投資型買房者而言偏低，無法完全抵禦通膨。

是否值得購買： 若您具備充足的資金（非依賴高成數貸款），且對該產權狀況有極深度的法律釐清與接受度，或急需公園路黃金地段作為店面使用，則可以考慮。但若目標是長期資產保值、家族自住或尋求穩定租金回報的投資型買家，此物件風險較高，建議暫緩購買或轉求其他產權更單純的標的。