日新國小公寓  南區買屋 / 南區買房 - 台南房地天后南區日新國小需整理健身3房寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：398 萬
參考單價：16.31 萬/坪
地址：台南市南區金華路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：24.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.12 坪
共同使用：3.28 坪
土地面積：7.44 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：日新國小大成國中
鄰近公園：日新2號公園
生活機能：金華市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：398 萬元即可入手南區核心地段，適合預算有限的購屋者或首買族。 2. 生活機能成熟：鄰近金華市場、日新公園及便利商店，日常採買與休閒十分便利。 3. 學區優勢明確：緊鄰日新國小與大成國中，對於重視子女教育的家庭具高度吸引力。 4. 格局方正實用：24.4 坪擁有 3 房 2 廳，空間規劃彈性大，適合小家庭或需居家辦公者。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：44 年房齡可能面臨貸款年限縮短、評估價值較低及結構維護問題。 2. 無電梯與停車位：位於 3 樓（共 5 樓），爬樓梯對於長者或孩童不便，且總價未含車位。 3. 衛浴數量不足：3 房配置僅有 1 間衛浴，早晚使用尖峰時刻容易產生衝突。 4. 需整修成本：標註需整理，代表需額外編列裝修預算與花費時間精力。
機會 (Opportunities)	1. 置換與翻新潛力：老屋透過翻修可提升居住品質與市場價值，且能依個人喜好定制風格。 2. 區域保值性：南區為台南發展成熟區域，日新學區需求穩定，具長期持有價值。 3. 低單價優勢：參考單價約 16.31 萬/坪，相較於同區新房或次新屋，房價調整空間較有彈性。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性風險：40 年以上老公寓在二手市場的貸款難度與購屋意願可能逐漸下降。 2. 建築維護負擔：隨著房齡增加，社區或大樓的公共設施維修費用（如管委會基金）可能逐年上升。 3. 政策變動：房價波動或學區政策調整雖可能性小，但仍是潛在不確定因素。

物件評論

此物件對於預算有限但重視生活圈與學區的買家而言，具有一定的購買價值。398 萬的總價在南區核心地段屬於低門檻選擇，加上鄰近優質國小時學校及完善生活機能，非常適合有孩童的家庭作為置產起點。

然而，購屋前需審慎考量老屋風險與整修成本。44 年的房齡可能影響貸款成數與年限，且一衛配置對於三房家庭較不便利，加上無電梯的爬樓問題，建議購買者先評估自身經濟是否能支撐額外的裝潢預算，並確認家族成員是否接受無電梯樓層。若能接受老屋特質並有意進行翻新，這是一處性價比相當不錯的入場機會；反之，若追求新穎設施或便利出入，則需慎重考慮。