北區買屋 / 北區買房 - 房產答人超獨賣北區高生活機能大坪數三房平車台南買房首購

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬 (含車位價)
參考單價：26.13 萬/坪
地址：台南市北區北門路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大道新城第五區
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：49.67 坪 (包含車位面積)
主建物面積：30.27 坪
附屬建物面積：3.58 坪
共同使用：15.82 坪
土地面積：10.99 坪
樓別/樓高： 3樓 / 10樓
屋齡：94 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
鄰近學校：成功國民中學、開元國民小學
鄰近公園：光武公園、延平公園
生活機能：開元零售市場、小北觀光夜市
附近交通：台南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地點與生活機能佳：位於台南市北區核心，鄰近火車站、光武公園及多處夜市市場，日常採買與交通移動極爲便利。居住空間寬敞：總坪數近 50 坪（含車位），三房兩廳兩衛的格局對於小家庭或三代同堂非常實用。硬體配備齊全：社區附設電梯及平面車位，一樓兩戶設計保證隱私性，且位於中間樓層（3 樓/10 樓總高），採光與通風條件通常較佳。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡資訊需釐清：資料標示為「94 年」，若指民國年份則約近 20 年老建物，需注意管委會維修基金儲備及結構安全；若指實際屋齡 94 年，則涉及重大整建風險。社區管理費偏低：每月管理費 1,000 元在電梯大樓中偏低，可能意味著公共設施維護或清潔頻率不如高收費社區，長期可能影響資產價值。噪音與人流干擾：鄰近夜市與火車站，周末時段人潮較多，部分朝向可能面臨交通噪雜的潛在問題。
機會 (Opportunities)	學區優勢明確：鄰近成功國中、開元國小等優質學校，對於有子女就讀需求的家庭而言，具保值與方便上學之利。總價合理入手門檻：以北區高機能地段而言，總價 1,298 萬含車位與大坪數，對首購族或換屋者來說，是進入該區域的高 CP 值選擇。改造潛力：若內部格局有調整空間（如加大露臺、動線優化），經重新裝修後出租或轉售皆有加分可能。
威脅 (Threats)	未來維修成本增加：隨著建築年歲增長，若是老舊大樓可能面臨外牆修繕、管線汰換等高額費用，需確認社區是否有長期維護計畫。市場波動風險：房地產景氣循環及利率變動影響貸款負擔能力；此外，周邊若興建高樓或道路變更，亦可能改變視野或居住舒適度。轉手流動性：雖為地段優勢，但總坪數較大在二手市場有時不如小坪數好賣，需考量未來脫手的時程與目標族群。

物件評論

這處「大道新城」住宅具備相當不錯的購屋價值，特別適合重視生活機能與子女就學的家庭。北區核心地段加上鄰近學校，使得其長期保值性較高，而近 50 坪的大空間含車位，在該區域總價控制上也算合理。

然而，購買前最關鍵的一步是確認屋齡的具體定義與建築結構安全。由於資料標示為「94 年」，務必請仲介或專業驗屋人員確認是民國 94 年（約 20 年老屋）或是實際 94 年屋齡，這直接關係到未來的修繕成本與居住安全性。若結構安全無虞且社區管委會運作正常，這是一處值得入手的理想居所；反之則建議謹慎評估整建預算。

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