鼓山區美術館輕軌  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 美術館近青海商圈邊間三面採光大三房平車台積電置產顧問

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1920 萬
參考單價：39.7 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術南二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京城維也納
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：48.36 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.48 坪
附屬建物面積：3.49 坪
共同使用：19.37 坪
樓別/樓高： 9樓 / 14樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2760 元/月
鄰近學校：中山國小七賢國中
鄰近公園：美術館
生活機能：青海商圈內惟市場
附近交通：輕軌內惟藝術中心站臺鐵美術館站捷運凹子底站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能佳：位於美術館特區旁，鄰近青海商圈及內惟市場，生活機動性極高。交通便捷：周邊有輕軌內惟藝術中心站、臺鐵美術館站及捷運凹子底站，通勤便利性強。房型優點：邊間戶具備三面採光，通風採光條件優於一般單位；3 房 2 廳 2 衛配置空間感充裕。教育資源：鄰近中山國小與七賢國中，適合注重學區的家庭。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡考量：屋齡 19 年，已接近 20 年大限，需留意後續修繕維護成本及銀行貸款年限影響。坪數計算：總坪數含車位為 48.36 坪，實際室內居住坪數可能低於 advertised 的寬敞感，需確認精確使用面積。停車型態：坡道平面式車位，進出便利性雖佳，但需注意是否有無障礙坡道限制或周邊動線干擾。
機會 (Opportunities)	特區發展：美術館特區持續開發中，生活環境與公共設施品質有望持續提升。交通路網：隨著輕軌及捷運網絡完善，該區域連結性增強，有利於未來租金或售價的保值力。買賣協商：由專業置產顧問代理，可能對價格談判、合約條款或交屋條件有較成熟的處理空間。
威脅 (Threats)	金融風險：高利率環境下，房貸負擔能力需嚴謹評估，利息波動影響長期持有成本。市場競爭：同區新成屋或老屋重建案推出時，可能對轉手賣出產生價格拉鋸壓力。稅賦調整：未來房產稅若因高價住宅政策調整而調升，持有成本將增加。

2. 物件評論

結論：值得列入考慮，特別適合以子女教育或長期自住為首要需求的買方。

主要理由： 此物件的最大亮點在於其不可再生的「地段價值」。美術館特區與青海商圈的結合，提供了極佳的居住質感與生活便利性，且學區（中山國小、七賢國中）穩定，交通路網更是高雄市區的頂規配置。對於重視通勤效率與子女就學的購屋者而言，邊間戶三面採光的優勢能讓居家舒適度顯著提升。

建議： 鑑於屋齡已近 20 年，買前務必安排專業驗屋，特別確認水管、防水及外牆等公共設施狀況，以預估可能的整修預算。同時，請務必釐清「總坪數含車位」的計算細節，確認實際室內使用面積是否符合您對三房空間的期待。若能接受老屋維護特性並合理評估貸款負擔，此物件為該區域中高品質的自住選擇。

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