南區買屋 / 南區買房 - 近水萍塭公園三房大客廳美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~828 萬~~798 萬
參考單價：21.49 萬/坪
地址：台南市南區府緯街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：37.14 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.75 坪
附屬建物面積：2.7 坪
共同使用：8.69 坪
土地面積：10.95 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：680 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：日新國小，大成國中
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：保安市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 核心地段優越：位於台南南區府緯街，鄰近新光三越與水萍塭公園，生活機能極佳。 2. 單價具競爭力：總價 798 萬對於該區域三房格局而言，單價約 21.5 萬/坪，比同區新房或電梯大樓便宜許多。 3. 格局寬敞實用：三房兩廳兩衛，且特別標示大客廳設計，適合家庭居住；屋內已全新裝潢，可一卡皮箱入住。 4. 持有成本低：管理費僅 680 元/月，遠低於一般公寓或社區水例。
劣勢	1. 屋齡較高：建物已達 40 年，可能面臨管線老舊、結構維護等問題，需注意檢查。 2. 無電梯公寓：位於 5 樓建築的 2 樓，雖屬低樓層但需爬樓梯，若考慮長期轉手或未來居家老化，便利性不如電梯住宅。 3. 車位不足：屋內未包含車位，附近停車需步行約 6 分鐘，對於有車家庭需額外規劃。 4. 貸款限制風險：高齡建物可能影響銀行估價與貸款成數。
機會	1. 議價空間大：原開價為 898 萬，目前成交價約 798 萬，顯示屋主有誠意出售或已大幅降價。 2. 保值潛力：南區核心地段加上公園景觀資源，通常市場流動性較好，易於脫手。
威脅	1. 購屋貸款難度：因建物過老，銀行承作意願可能降低，買方需準備更高比例自備款。 2. 後續整修成本：屋齡已達 40 年，未來若發生公共設施或管線更新，可能需要投入額外維護費用。

物件評論

此物件非常適合**「注重生活機能、預算有限但需要三房空間」**的購屋者。

主要理由如下：

性價比極高：在南區核心地段擁有三房兩廳格局，且總價控制在 800 萬以內，對於首次置產或家庭擴增非常友善。
入住門檻低：全新裝潢與低管理費能直接節省初期搬家成本與長期持有負擔。
注意關鍵點：由於屋齡較老，建議購屋前務必確認銀行貸款成數是否符合預期，並實地檢視內部管線狀況。若您不介於爬樓梯且重視居住便利度與地段，這是一個值得優先考慮的標的。