學區、交通便利、星都  竹東買屋 / 竹東買房 - 近星都匯3房大坪數華廈+平面車位(出價談)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1166 萬 (含車位價)
參考單價：22.44 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮中央地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍庭
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：51.97 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.98 坪
附屬建物面積：1.34 坪
共同使用：24.65 坪
土地面積：7.95 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2平面車位43號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
管理描述：專人收發信件、包裹及垃圾回收處理處理
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社、美聯社、全家、7-11超商
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買方角度物件分析報告

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃優異：總坪數近 52 坪，擁有 3 房 2 廳 2 衛的寬敞格局，適合家庭居住。地段便利性高：鄰近星都匯、二重學區及多個生活商圈（伍聯社、美聯社），交通路网完善（公道五路、68 快速道路）。持有成本低：管理費每月僅 1000 元，對於一般住宅而言非常低廉。價格優勢：業主要求出售倍為新建案價格的一半，理論上單價相對較有競爭力的空間。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較老：28 年屋齡已接近銀行授信敏感期（30 年），可能影響貸款條件或未來轉手難度。頂樓隱憂：7 樓為最高層，夏季冷氣能耗可能較高，且需注意屋頂防水與水壓問題。停車便利性：坡道式平面車位在尖峰時段或雨天駕駛時可能稍顯不便。現況出售風險：房屋狀態未提及翻新，潛在需額外投入裝潢與整修預算。
機會 (Opportunities)	談價空間大：標的註明「出價談」，買方可依據銀行鑑價與市場行情進行議價。改建潛力：老屋購入後可重新規劃動線，打造符合現代生活的居住空間。長期持有利基：位於二重埔學區核心，若有子女教育需求，該地段租屋或自住需求穩定。
威脅 (Threats)	房價流動性風險：高齡建築在市場波動時，保值性通常不如新成屋。公共設施維護：老舊社區可能面臨修繕基金不足問題，未來有被要求編列大額共同維修費用的潛在風險。鑑價落差：由於屋齡因素，銀行鑑價可能低於成交價，需準備更高比例自備款或頭期款。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「以空間換取生活品質」且議價能力強的一般購屋者，但對於資金預算有限或追求資產保值極高要求的買家，則需謹慎評估。

主要理由：

性價比與實用性：在竹東鎮區內，52 坪含車位的大坪數電梯華廈相當稀少。若您重視居住空間與學區便利度，此物件能提供比新成屋更高的使用面積與即住性。
財務風險控制：28 年屋齡是關鍵考量點。建議買方務必先向銀行詢問貸款年限與利率，並要求房仲出示社區修繕基金明細。由於標的價格接近市場高標（單價近 22 萬），強烈建議利用「出價談」的空間，嘗試以鑑價為基準向下議價，以降低老屋的折舊風險。
生活機能匹配：鄰近星都匯與公園，加上低管理費，對於新婚家庭或小家庭來說，是一項負擔輕且享受便利的好選擇。若願意投入裝潢來改善老屋氛圍，居住價值將相當高。

問與答

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新竹好房168

簡麗華(仲介，收取服務費)

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服務態度：

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竹東二重加盟店

經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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