中西買屋 / 中西買房 - 【普濟街 × 水仙宮｜老城心臟的黃金透天店面】

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1880 萬~~1800 萬
參考單價：21.49 萬/坪
地址：台南市中西區普濟街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 9房(室) 5廳 4衛
總坪數：83.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：83.28 坪
附屬建物面積：0.49 坪
土地面積：32.26 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：45 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：協進國小
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：水仙宮市場
面臨路寬：16米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點極優：位於中西區老城核心，鄰近水仙宮市場與普濟殿，觀光人流穩定，生活機能成熟。 2. 現金流明確：一樓已出租，月租 4.65 萬元，年租金回報率約 3.1%，具被動收入潛力。 3. 格局彈性大：總坪數達 83.77 坪，9 房 5 廳配置適合多戶分租或改作商業辦公室、工作室使用。 4. 結構穩定：建材為磚造加鋼筋混凝土，坐向東南，採光通風條件良好。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：45 年房齡代表老屋可能需投入較高維修成本（如管線、防水更新），短期現金流壓力大。 2. 進路狹窄：臨路面寬僅 3 米，停車不便且影響車輛通行便利性，可能限制未來買家或租戶來源。 3. 密度高：建坪 83.77 坪對地坪 32.26 坪，建築密度高，私密性與居住舒適度可能較一般住宅為低。
機會 (Opportunities)	1. 老屋再生潛力：結合文青風潮，樓上空間可規劃為民宿、咖啡廳或選物店，提升租金溢價。 2. 區域增值：台南老城活化持續進行，地標效應可能帶動資產長期價值上漲。
威脅 (Threats)	1. 政策風險：危老重建或都市計畫法規變動，可能影響改建許可流程或稅務成本。 2. 市場波動：景氣變化可能影響短期租賃需求，導致租屋空窗期風險。 3. 隱含維護成本：老舊建築需定期投入資金保養，若預算不足恐影響使用年限與出租吸引力。