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祥俊不動產有限公司
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太平洋房屋 友成大湳加盟店
經紀業:日榮不動產股份有限公司經紀業特許字號:1030020941號
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☆☆訴求重點☆☆：
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3.自地自建,零虛坪規劃
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5.6米大面寬,可並排停雙車位
6.三代同堂保有舒適空間
應拍【大隱山莊】石門特區獨棟尊榮電梯別墅
【物件資料】
📍 類型：透天厝（獨棟電梯別墅）
📍 社區：大隱山莊
📍 地址：桃園市龍潭區民治十二街127巷13號
📍 結構：RC造
📍 樓層：1~4層樓/共4層
📍 屋齡：約19.2年（完工日：096年04月15日，以2026年計算）
📍 土地使用分區：住宅區（高地區）
📍 用途：住宅、儲藏室、機械室、停車空間、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室
📍 格局：獨棟四層樓自住現況（含地下室、室內獨立電梯、陽台及停車空間）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：640萬
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【前手交易】
📍格局:7房2廳5衛
📍3平面車位
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：242.54坪
▶️ 主建坪：195.20坪
▶️ 附屬坪：14.99坪
▶️ 公設坪：32.35坪
▶️ 土地坪：133.03坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：石門水庫風景區商圈、民治路生活圈、龍潭市區商圈
✅ 學校：石門國小、石門國中
✅ 政府機關：桃園市政府警察局龍潭分局石門派出所、桃園市大溪地政事務所
✅ 醫院：國軍桃園總醫院
✅ 藥局：躍獅連鎖藥局龍潭店、屈臣氏龍潭店
✅ 公園：石門水庫溪洲公園、石門公園、溪洲山登山步道
✅ 賣場：全聯福利中心龍潭中正店
✅ 大型百貨：龍潭大潤發、大溪老街商圈
✅ 超市：在地生鮮蔬果超市、自由聯盟生鮮超市
✅ 便利商店：7-ELEVEN石門門市、全家便利商店龍潭民治店
✅ 交通：台灣好行石門水庫線、民治路客運站牌
✅ 捷運：桃園捷運橘線（長線規劃中）
✅ 公車：桃園客運 5053 路公車
✅ 快速道路：台3線（中正路三坑段）
✅ 橋：溪洲大橋、崁津大橋
✅ 高速公路：國道3號龍潭交流道、大溪交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 占有使用狀況：本件標的於法院查封時為債務人自用，產權與實際使用現況明確，拍定後全案依現況點交。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經法院現場調查及命債權人查報後，目前未發現有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或建物內有非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額: 4,980萬
📌 土地銀行，2,580萬，102.02.27
📌 陳ΟΟ，1,200萬，110.11.16
📌 陳ΟΟ，1,200萬，111.06.13
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/05/20｜5,000.0萬｜37.6 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/06/17｜4,000.0萬｜30.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/22｜3,200.0萬｜24.1 萬／坪｜點交｜目前拍次 (註：本案為透天別墅類型，每坪單價嚴格以土地坪數 133.03 坪作為計價基礎)
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【環境特徵】石門山畔世外桃源的奢華養生聚落
📌 街道氛圍： 坐落於龍潭知名低密度名宅聚落「大隱山莊」內，民治十二街靜巷開闊，周邊皆為獨立豪勳別墅，林蔭夾道、鳥語花香，具備極高的隱私性與寧靜氛圍。
📌 建築風格： 屋齡約19年之大器獨棟四層樓RC造電梯別墅，規劃有大面積地下室與私人獨立車庫，外觀呈現經典美式莊園別墅質感，石材與建材維護狀態相當優良。
📌 綠地分佈： 緊鄰石門水庫風景區與溪洲山綠帶，開窗即享滿山翠綠與新鮮負離子，是北台灣不可多得的慢活高氧休閒環境。
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【地段價值】北台灣富豪度假與養生首選的度假地帶
📌 土地使用分區： 住宅區（高地區），具備合法的住宅建地效益，本案坐擁高達133.03坪的獨立完整土地產權，資產含金量極高。
📌 未來發展潛力： 石門水庫特區長年以優質的觀光資源與養生氛圍聞名，持續吸引大批雙北高資產族群在此置產作為第二個家或私人度假招待所，長線保值抗跌。
📌 稀缺性： 市場上極少釋出單一門牌即可擁有超過240坪建坪使用空間、破百坪大地坪且配置室內獨立電梯的獨棟大別墅，稀缺地位尊榮無比。
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【案件特色】百坪產權與全棟點交的頂級別墅
🎇 珍稀大地坪產權：擁有高達133.03坪的完整住宅區土地，相較於大樓或小地坪產品，具備極高的土地獨立性與保值效益。
🎇 室內實坪效益極大：總建坪達242.54坪，主建物即占195.20坪，分層空間開闊，完美滿足多功能起居、休閒與宴客需求。
🎇 配備室內獨立電梯：全棟設有內部獨立電梯，友善高齡長輩，上下分層輕鬆便利。
🎇 法院自住現況點交：債務人自住且產權單純，拍定後法院負責全案點交，免去不點交的法律 exclusion 與時間風險。
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【優勢與亮點】 價格破盤修正與點交安全保證
🏆 投標產權安全：法拍市場上罕見的純自用且全點交百坪豪華別墅，產權乾淨，投標安全係數極高。
🏆 降價幅度驚人：第三拍底價已降至3,200萬，相較首拍大幅修正達1,800萬，土地單價降至24.1萬/坪，極具市場競爭力。
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【注意事項】
⚠️ 裝修維護成本：本案總建坪超過240坪且包含室內電梯，拍定後全棟的室內油漆、防水健檢以及電梯保養等初期整理與維護，需預留一筆相對應的工程預算。
⚠️ 出入依賴車輛：地處風景清幽的別墅區，日常大型採買與醫療機能需仰賴開車前往龍潭或大溪市區。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：3,200.0萬
💰 單價：24.1萬／坪（以土地坪數133.03坪計算）
💰 實價均價：28.9萬／坪（依據第三方地產整合平台檢索，龍潭區民治十二街、大隱山莊周邊半徑500公尺內，近一年內同類型透天別墅土地之平均歷史成交行情。成交案例土地單價分別為：25.8萬/坪、28.9萬/坪、20.7萬/坪、40.6萬/坪，經平均計算未扣除車位之土地單價為 28.9萬/坪）
💰 與實價價差比率：(24.1 - 28.9) / 28.9 = -16.6%
💰 狀態評估：目前第三拍底價計算出之單價為24.1萬/坪，相較於周邊市場實價登錄行情28.9萬/坪，已呈現達 -16.6% 的顯著讓利空間。以土地單價不到25萬入手石門特區頂級豪墅，等同於買地送大建物，第三拍已進入最具爆發力的最佳進場布局甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第三拍底價3,200萬。參考周邊同社區類似規模之電梯獨棟豪墅市場價值約4,200萬-4,500萬估算，若順利於第三拍拍定，潛在的帳面利潤與市場價差獲利空間可達1,000萬-1,300萬元。
📌 若拍定後將全棟高檔裝潢裝修，規劃為高端私人渡假會所、企業招待所或高質感包棟民宿，預估月租金或實質收益可達8.5萬-10萬元，長線置產綜合年投報率預估可達 3.2% ~ 3.7% 之間。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方：尋求退休養生環境的高資產族群、需要高隱私度假別墅的雙北換屋客，以及欲規劃企業私人招待所的企業主。
🎯 買方痛點：都會區豪宅價格高不可攀且公設比重，難以享受真正的有天有地獨立庭院，且市面上附電梯的大地坪獨棟別墅極為罕見。
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青埔房地產阿牛 【青埔A19】和發水慕白・老街溪河畔四房雙車
—— 大基地・低公設高坪效・老街溪畔水岸生活 ——
📍 地段優勢：A19 核心住宅區
千坪大基地： 站前區域罕見四面臨路大基地，社區氣勢磅礴，通風採光無遮擋。
水岸綠帶： 鄰近老街溪自行車步道、青塘園，享有高綠覆率，是青埔公認最適合居住的區塊。
交通便利： 快速銜接領航南路主幹道，開車直達高鐵站或接國道二號均非常快速。
🎓 教育與生活：家長的首選
明星學區： 短程車程即可達芭里國小、青埔國中，提供孩子穩定的教育環境。
購物機能： 緊鄰 A18 & A19 雙核心，步行即達環球購物中心（Global Mall）、家樂福、全聯。
生活步調： 避開了 A18 站前的嘈雜，這裡擁有更純粹的住宅氛圍，樓下即有寬敞的人行步道。
📐 室內格局亮點：實住派設計
低公設比： 公設比僅約 33%，以目前預售新案來說極具競爭力，將坪數回饋給室內空間。
格局方正： 承襲和發建設優良傳統，格局規劃極其方正，無樑柱佔位，裝潢好發揮、不浪費。
高品質標配： 規劃 2-4 房，戶戶採光良好。高樓層更享有開闊視野，居住心情更舒暢。
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全齡化設施： 包含接待大廳、中庭花園、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、兒童遊戲區、瑜珈教室。
物業管理： 預計引進飯店式管理，確保社區長期維護品質與保值性。
結構安全： 大基地開發，地基穩固，且四面臨路退縮，保有良好的社區隱私與棟距。
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空間感勝出： 當買方在 A18 覺得空間侷促時，帶他來水慕白。同樣的預算，這裡能買到更寬敞、更好住的室內空間。
適合首購/首換： 對於有小孩的家庭，這裡的學區與公園優勢是 A18 商務區比較缺乏的，這是優勢的閃光點。
低門檻入主： 目前為預售轉約階段（視合約日期），對於想鎖定 A19 增值潛力但預算有限的買方，這是極佳的進場時機。
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點交情形→●點交情形→點交●債務人自用，點交
謄本資料→[謄本]：總坪數242.54坪[主建坪195.20坪，附屬坪14.99坪，公設坪32.35坪(建號:2376)][RC造/儲藏室,機械室,停車空間,住宅,電梯間,樓梯間,水箱,辦公室]
是【大學法律學系的法學士】→1996年畢業
也是【通過國家考試及格執業22年的代書】→2004年迄今
更是【任職律師事務所職司法律相關事務31年的法務經理】→1995年迄今
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【第二拍：4000萬115年06月17日流標】
【第三拍：3200萬115年07月22日流標】
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【第四拍：萬年月日】
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