高雄愛河三星大飯店  鹽埕買屋 / 鹽埕買房 - 高雄愛河三星大飯店商用不動產蘇協理

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：59800 萬
參考單價：32.96 萬/坪
地址：高雄市鹽埕區光榮街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：1814.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：1814.1 坪
土地面積：373.91 坪
屋齡：51 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 其它
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：光榮國小
鄰近公園：仁愛公園
生活機能：光榮市場
附近交通：中央公園捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

高雄愛河三星大飯店物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與交通便利：位於高雄市鹽埕區光榮街，鄰近中央公園捷運站，交通網絡完善。距離西子灣僅 10 分鐘車程，且鄰近壽山動物園，具備觀光發展潛力。高容積率開發價值：土地使用分區為商五，容積率高達 840%，建蔽率 70%，對於有意進行重建或再開發的投資者而言，土地價值極具潛力。經營規模與設施：目前擁有 124 間房及多廳衛配置，若持續經營可立即產生現金流，且周邊生活機能完善（市場、早餐攤販），客源基礎穩定。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：建物屋齡已达 51 年，老舊建築可能面臨維修成本高昂及結構安全風險，需預留大量資本進行翻新。總價門檻高：總價約達五億九千八百萬元，投資門檻極高，且參考單價每坪近 33 萬，在商用產投中不低。車位未包含：坪數不含車位，需另行確認周邊停車供應或增建可行性，否則將影響住戶與商務客便利性。
機會 (Opportunities)	觀光利基市場：緊鄰西子灣與壽山動物園，可轉型為觀光旅館，吸引國際及南部遊客，提升住宿收益。城市更新潛力：利用高容積率優勢，未來若有都更或重建契機，將大幅提升產權價值與使用效率。商務會議需求：現狀設有會議室與商務中心，若加強行銷，可鎖定企業商務客群，增加非客房收入。
威脅 (Threats)	房地產折舊效應：老舊建築隨著時間推移，資產折舊加速，可能影響融資條件及未來轉手流動性。市場競爭激烈：高雄觀光與酒店產業競爭日益激烈，需面對新開旅館對客源的分流風險。法規變動風險：商業使用區雖靈活，但若面臨地方都市計畫調整或環境法規趨嚴（如消防、建築安檢），可能增加合規成本。