~Ai房仲推薦玲媛~ 安南買屋 / 安南買房 - 近九份子大地坪透天~10米活巷超值大空間~Ai房仲推薦玲媛

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：958 萬
參考單價：14.21 萬/坪
地址：台南市安南區國安街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 4廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：67.44 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.67 坪
附屬建物面積：0.77 坪
其他面積：35 坪
土地面積：31.31 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：騎樓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：九份子國中小(雙語)
鄰近公園：九份子樂活公園海佃社區休閒公園國安里活動中心
生活機能：文賢市場全聯美廉社好市多大賣場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 總價門檻低：不到千萬即可持有近 68 坪的大空間，單價低於周邊新案約半數。 2. 空間坪效高：登記坪數約 32 坪，實際使用空間達 67.44 坪，具備「買一送一」的使用效益。 3. 土地持份大：地坪約 31.31 坪，土地成本約每坪 30 萬，具長期增值與重建潛力。 4. 生活機能佳：鄰近九份子學區、文賢市場、好市多，且擁有 10 米寬活巷，交通與停車便利。
劣勢	1. 屋齡較老：屋齡 44 年，管線與結構可能需整修，初期維護與翻新成本可能不低。 2. 增建合法性：實際空間包含約 35 坪增建，雖有使用價值，但可能影響銀行估價與貸款成數。 3. 貸款風險：老屋加增建，銀行核貸金額可能低於總價，需準備較高自付額。 4. 交易複雜度：老透天交易需仔細驗屋，確認無漏水或結構問題，避免後續爭議。
機會	1. 區域補漲效應：九份子重劃區房價高漲，周邊舊屋可能受惠於學區需求與地段溢價。 2. 空間運用彈性：10 米寬活巷適合居家辦公、工作室或小型工廠使用，增加投資回報率。 3. 重建可能性：土地持份大且位於重劃區旁，未來若有都更或重建機會，潛在報酬率高。
威脅	1. 翻修超支：若老屋隱藏問題多，整修預算可能超出預期，壓縮投資報酬率。 2. 政策風險：未來若針對增建或老屋重建政策變動，可能影響資產估值。 3. 流動性較低：老舊透天在二手市場的買家群體可能較小，轉手速度可能慢過新大樓。 4. 市場波動：若區域開發進度落後或房市下行，老屋的保值性雖有土地支撐，但仍需關注總價表現。

2. 物件評論

購買建議：適合「追求高坪效」與「看重地段土地價值」的購屋者

此物件對於預算有限但渴望大地坪與良好學區資源的買家來說，性價比極高，值得列入考慮。主要理由在於「土地持份與使用坪數的落差」，以 958 萬的總價，在安南區九份子周邊可獲得近 68 坪的實際生活空間，且擁有近 32 坪的合法土地持份，這在當下的房市環境下屬於稀缺標的。

然而，您需要將「屋齡 44 年」與「增建合法性」視為主要考量。建議在簽約前務必進行專業驗屋，確認結構安全與漏水狀況，並預留足夠的整修預算（建議預留總價的 10-15%）。此外，建議諮詢銀行確認貸款成數，確認自備款是否足以支付可能存在的估值落差。如果您能接受老屋的修繕過程，並將其視為長期持有資產，這是一筆具備保值底氣的投資。

問與答

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