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近九份子大地坪透天~10米活巷超值大空間~Ai房仲推薦玲媛
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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:958 萬
- 參考單價:14.21 萬/坪
- 地址:
台南市
安南區
國安街
地圖
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- 格局: 5房(室) 4廳 3衛 1陽台 1廚房
- 總坪數:67.44 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:31.67 坪
- 附屬建物面積:0.77 坪
- 其他面積:35 坪
- 土地面積:31.31 坪
- 樓別/樓高: 整棟 / 2樓
- 屋齡:44 年
- 法定用途:住家用
- 形式/類型:住宅/ 透天厝
- 車位:其它
- 車位描述:騎樓
詳細資訊
朝向方位:坐東朝西
鄰近學校:九份子國中小(雙語)
鄰近公園:九份子樂活公園 海佃社區休閒公園 國安里活動中心
生活機能:文賢市場 全聯 美廉社 好市多大賣場
附近交通:台南火車站
面臨路寬:10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準,若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹























地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析|物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 總價門檻低:不到千萬即可持有近 68 坪的大空間,單價低於周邊新案約半數。 2. 空間坪效高:登記坪數約 32 坪,實際使用空間達 67.44 坪,具備「買一送一」的使用效益。 3. 土地持份大:地坪約 31.31 坪,土地成本約每坪 30 萬,具長期增值與重建潛力。 4. 生活機能佳:鄰近九份子學區、文賢市場、好市多,且擁有 10 米寬活巷,交通與停車便利。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡較老:屋齡 44 年,管線與結構可能需整修,初期維護與翻新成本可能不低。 2. 增建合法性:實際空間包含約 35 坪增建,雖有使用價值,但可能影響銀行估價與貸款成數。 3. 貸款風險:老屋加增建,銀行核貸金額可能低於總價,需準備較高自付額。 4. 交易複雜度:老透天交易需仔細驗屋,確認無漏水或結構問題,避免後續爭議。 |
| 機會 | 1. 區域補漲效應:九份子重劃區房價高漲,周邊舊屋可能受惠於學區需求與地段溢價。 2. 空間運用彈性:10 米寬活巷適合居家辦公、工作室或小型工廠使用,增加投資回報率。 3. 重建可能性:土地持份大且位於重劃區旁,未來若有都更或重建機會,潛在報酬率高。 |
| 威脅 | 1. 翻修超支:若老屋隱藏問題多,整修預算可能超出預期,壓縮投資報酬率。 2. 政策風險:未來若針對增建或老屋重建政策變動,可能影響資產估值。 3. 流動性較低:老舊透天在二手市場的買家群體可能較小,轉手速度可能慢過新大樓。 4. 市場波動:若區域開發進度落後或房市下行,老屋的保值性雖有土地支撐,但仍需關注總價表現。 |
2. 物件評論
購買建議:適合「追求高坪效」與「看重地段土地價值」的購屋者
此物件對於預算有限但渴望大地坪與良好學區資源的買家來說,性價比極高,值得列入考慮。主要理由在於「土地持份與使用坪數的落差」,以 958 萬的總價,在安南區九份子周邊可獲得近 68 坪的實際生活空間,且擁有近 32 坪的合法土地持份,這在當下的房市環境下屬於稀缺標的。
然而,您需要將「屋齡 44 年」與「增建合法性」視為主要考量。建議在簽約前務必進行專業驗屋,確認結構安全與漏水狀況,並預留足夠的整修預算(建議預留總價的 10-15%)。此外,建議諮詢銀行確認貸款成數,確認自備款是否足以支付可能存在的估值落差。如果您能接受老屋的修繕過程,並將其視為長期持有資產,這是一筆具備保值底氣的投資。
問與答
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