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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：360 萬
參考單價：29.79 萬/坪
地址：台南市東區裕農路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：12.086 坪 (不含車位面積)
主建物面積：10.378 坪
共同使用：1.708 坪
土地面積：3.494 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：復興國小/復興國中
鄰近公園：平實公園
生活機能：後甲黃昏市場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：總價 360 萬在東區屬於低門檻，適合預算有限的購屋者。 2. 交通便利：鄰近台南火車站與幹道裕農路，通勤及出行方便。 3. 學區優勢：鄰近復興國小、南一中及成大商圈，教育資源豐富。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：45 年屋齡可能涉及老舊結構問題，後續維修與貸款評估較嚴格。 2. 空間配置特殊：12 坪規劃 4 房 2 廳 2 衛，極度壓縮居住品質，疑似違章隔間。 3. 樓層缺點：位於頂樓（5F），無電梯設施，炎熱天氣影響居住舒適度。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：鄰近學校與火車站，租屋需求穩定，適合出租獲致現金流。 2. 進場門檻低：低總價提供較少的資金壓力，利於未來資產配置調整。 3. 區域發展：裕農路周邊生活圈成熟，生活機能持續完善。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：特殊隔間可能涉及違規，未來面臨拆除或無法貸款的風險。 2. 流動性低：老舊公寓搭配頂樓小坪數，轉售對象較為有限。 3. 銀行估值：屋齡高與頂樓因素可能導致銀行估價偏低，增加買方自備款壓力。

物件評論

購買建議：謹慎考慮，較適合投資而非長期自住。

此物件雖總價低廉且坐落於台南東區核心生活圈，但對於一般購屋者而言，存在若干顯著風險。主要考量點在於「12 坪規劃 4 房」的格局極不尋常，不僅居住舒適度極低，更可能涉及違章建築的法規爭議。此外，45 年屋齡加上頂樓無電梯的配置，在未來轉手時會面臨較嚴苛的買家條件與貸款限制。若您主要目的是投資收租，此物件因總價低且位於熱門學區與交通枢纽，具備一定潛力；但若是為了自住安頓家庭，建議優先尋求格局正常且屋齡較新的房源，以保障居住品質與資產安全。

問與答

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