成大、後甲學區、全聯  東區買屋 / 東區買房 - 台南市東區天闕雙面採光三房+車位（建坪：44.518坪）成大

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：950 萬 (含車位價)
參考單價：21.34 萬/坪
地址：台南市東區小東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：天闕
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：44.52 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.82 坪
附屬建物面積：3.2 坪
共同使用：15.5 坪
土地面積：2.68 坪
樓別/樓高： 10樓 / 25樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：機械式車位
車位描述：上層
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2120 元/月
鄰近學校：成大學區，東光國小，後甲國中
鄰近公園：成大學區，社區公園
生活機能：小東市場，樓下是全聯
附近交通：小東路公車站，大灣交流道，台南火車站後站
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：台南市東區天闕

以下針對編號 1379339 之物件資料，以潛在買房者的立場進行詳細分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地價與房價相對合理：總價 950 萬在東區包含車位，單價約 21 萬，相較周邊新成屋具價格優勢。 2. 生活機能便利：樓下即有全聯，鄰近小東市場，公車站及交流道近，通勤與日常採買方便。 3. 學區資源：位於成大學區，鄰近東光國小與後甲國中，對有子女的家庭具吸引力。 4. 空間格局佳：3 房 2 廳 2 衛配置，適合小家庭居住；且為雙面採光，通風與採光條件良好。 5. 含車位：總價已包含機械式車位，省去另行購置車位的高昂成本。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡達 31 年，可能面臨管線老舊、外牆剝落或需要大額修繕之風險。 2. 車位型態：機械式車位不如平面車位便利，且對於大型車輛或電動車充電設施可能有限制。 3. 貸款年限：較老舊建案可能影響銀行評估貸款年限或成數。 4. 管理費：每月 2120 元，需確認社區基金狀態以應對未來公共設施維護。
機會 (Opportunities)	1. 租賃市場穩定：鄰近成大，學生與教職員租賃需求強，若為投資用可獲得穩定租金收益。 2. 翻修增值：若購入後進行內部裝修與格局微調，可提升居住品質及未來轉手價值。 3. 區域發展：台南東區人口持續移入，周邊商業圈成熟，房價支撐力較強。
威脅 (Threats)	1. 流動性較低：高屋齡建案的買氣通常不如新成屋，未來轉手時可能較難脫手。 2. 市場利率波動：若利率居高不下，會增加房貸負擔，影響購屋意願。 3. 老舊社區風險：隨屋齡增加，公共維修基金若有不足，可能需臨時向住戶分攤大筆修繕費用。

2. 物件評論

是否值得購買：值得列入考慮，但需視個人對屋齡之容忍度。

主要理由： 此物件最大的賣點在於「地價與空間的性價比」。在台南東區能擁有學區、雙面採光及含車位，且總價控制在 1000 萬以內，對於預算有限但希望落戶在成熟區域的家庭或投資客來說，是一個相當務實的選擇。特別是對於子女教育重視成大學區，或是需要穩定租賃收益的投資人，此物件的抗跌性與租金回報潛力值得肯定。

然而，31 年的屋齡是必須正視的問題。建議您在決定前，務必聘請專業技師進行屋況檢測，確認管線、防水及結構狀況，並預留一筆裝修預算。若您能接受老建築的維護成本，並偏好東區的便利性，這是一個可以爭取的好機會。