成大醫學院大東夜市  東區買屋 / 東區買房 - 成大長榮三連霸三套房電寓建坪：25.3坪座向：西

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：828 萬
參考單價：32.73 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 3衛 2陽台
總坪數：25.3 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.26 坪
附屬建物面積：2.01 坪
共同使用：7.03 坪
土地面積：3.48 坪
樓別/樓高： 4樓 / 9樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1800 元/月
管理描述：3間套房每月的費用
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：勝利國小
鄰近公園：成大學區，崇誨公園,東寧公園
生活機能：崇誨市場大東夜市
附近交通：長榮公車站，台南火車站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告：編號 1372407

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	- 地段優勢明顯：位於成大商圈與東區核心，鄰近勝利國小、成大學區及崇誨市場，生活機能極佳。 - 價格相對實惠：每坪單價約 32.73 萬元，在該區域對於三房兩衛的格局而言，門檻較低。 - 租金需求強勁：鄰近成大與醫院區，對於教職員、學生或陪讀家庭有穩定的租屋需求。 - 管理費低廉：每月僅 1800 元，長期持有成本在住宅物件中屬親民水平。
劣勢 (Weaknesses)	- 屋齡老舊：已達 36 年，硬體設施可能老化，未來維修與保養潛在費用較高。 - 空間格局壓迫：25.3 坪同時規劃 3 房、3 廳、3 衛，各室空間將非常緊湊，居住舒適度需親身體驗確認。 - 無車位：總價未包含車位，購屋者需另尋停車空間或增加額外租金成本。 - 樓層因素：位於 4 樓，雖非頂樓亦無極高視野，且需注意電梯狀況是否良好。
機會 (Opportunities)	- 裝修升遷潛力：透過重新裝潢可提升居住品質並增加未來轉手時的市場競爭力。 - 區域發展：成大周邊持續發展，隨著都市更新，長期持有可能享有地段增值紅利。 - 投資報酬率：若作為收租房源，高機能的優勢有助於維持高租金水位與出租率。
威脅 (Threats)	- 貸款審核風險：銀行對於屋齡超過 30 年的物件通常會縮短貸款年限或降低貸放成數，需預先評估購屋資金周轉。 - 轉手流動性：隨著時間推移，老舊建築在次級市場的吸引力可能下降，未來出售時可能面臨競爭者較多的情況。 - 居住隱憂：高齡化社區可能影響鄰里氛圍或房屋保值度，需考量長期持有後的環境變化。

2. 物件評論總結

購買建議：適格特定族群考慮，非普適性首選

此物件對於預算有限、且高度依賴東區機能的購屋者（如陪讀家庭或在地工作者）而言，具備不錯的上車機會。主要理由在於其「地段與價格的性價比」極高，32 萬單價在成大周邊很難得，且生活機能成熟，能迅速滿足日常生活需求。

然而，作為買房者必須注意的關鍵風險在於「屋齡」。36 年的建築不僅影響銀行貸款額度與年限，後續亦需預留一筆裝潢與維護基金以解決老舊問題。此外，25.3 坪內塞入三房三衛的格局在視覺與使用動線上可能較擁擠，建議您務必現場實地感受空間尺度，確認是否符合您的居住習慣。若計畫短期持有或投資出租，此屋是具價值的選擇；若以長期自住為主並重視居住寬敞度，則需仔細權衡老舊建築的隱憂。