高鐵站前京城  左營買屋 / 左營買房 - 【左營 R16 捷運宅|窗外就是風景,下樓就是機能!】

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1468 萬
參考單價：37.87 萬/坪
地址：高雄市左營區博愛四路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：38.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.99 坪
附屬建物面積：2.94 坪
共同使用：11.83 坪
土地面積：4.11 坪
樓別/樓高： 11樓 / 15樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2130 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：福山國中福山、文府國小
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地理位置優異：鄰近 R16 捷運站，生活機能完整，包含銀行、自由市場及榮總醫院，通勤與採買極為便利。學區資源豐富：周邊有文府國小及福山國中，距約 650 公尺，適合重視子女教育的家庭。屋況良好：房屋維護極佳，衛浴採光通風好，無潮濕問題，省去整修成本與時間，可快速入住。格局合理： 3 房 2 廳 2 衛配置，前後陽台設計保證採光與通風性，居住品質高。持有成本可控：總價約一千四百六十八萬，相較於同區域新大樓具價格優勢；車位以租代買可節省初期購置大筆資金及後續稅金。
劣勢	屋齡漸長：屋齡達 19 年，即將邁入 20 年門檻，可能影響部分銀行贷款成數或未來轉手流動性。無車位配套：房屋未含車位，需額外尋找周邊停車場承租，每月增加固定支出（約兩千多元）。坪數感知： 38.76 坪規劃為三房，對於追求寬敞空間的家庭而言，個別房間尺度可能略顯緊湊。樓層限制：位於 11 樓/15 樓，雖視野佳，但需確認電梯運轉狀況及消防安全設施是否老舊。
機會	大眾運輸導向發展（TOD）：捷運左營站周邊持續開發，交通優勢將維持長期房價支撐力。租屋市場需求：鄰近醫院與大學，出租對象穩定，具備良好租金投資報酬潛力。無需整修：買入即可使用，省去裝潢時間成本，對於急迫性購屋者或投資者極具吸引力。
威脅	金融政策風險：若市場利率上升或央行調高融資限制，可能影響貸款負擔或銀行核貸意願。大樓維修基金：隨著屋齡突破 20 年，社區公共設施大修機率增加，管理費或分攤費用恐有上漲壓力。區域供給量：左營區新建案持續推出，對同價位的老舊電梯宅可能產生銷售競爭，影響未來溢價空間。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，特別適合重視生活機能與教育資源的購屋族。

此物件位於左營核心區，擁有極佳的交通便利性與完善的周邊生活圈（捷運、學校、醫院），對於通勤族或家庭客來說非常實用。最大的亮點在於屋況新穎且為現成房源，省去了裝潢成本與時程。然而，買方需留意屋齡即將滿 20 年對貸款及日後轉手的影響，並接受長期支付車位租金的持有成本。若您優先考量「住得舒服」與「生活便利」而非「樓齡新穎」，這是一筆高性價比的選擇；若以投資獲利最大化為唯一目標，則需評估未來屋齡折舊對售屋價格的影響。

問與答

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雖然常因幫客戶找房過程艱難,因拜訪已被幾百位屋主噴一鼻子灰,
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因政策一直在變,許多專業知識學習不完,房仲也不斷時事變通,
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