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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1888 萬
- 參考單價：65.74 萬/坪
- 地址：
新北市
中和區
圓通路
地圖
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- 格局： 4房(室) 4衛
- 總坪數：28.72 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：25.21 坪
- 附屬建物面積：3.51 坪
- 土地面積：12.6 坪
- 樓別/樓高： 3樓 / 5樓
- 屋齡：46 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 投資效益高：格局為四房四衛，適合隔間出租，可同時容納四組租客，創造穩定現金流。 2. 地段需求強：位於錦和完整學區，家庭租客穩定；鄰近公園與傳統市場，生活機能完善。 3. 交通便利：鄰近快速道路與公車站，通勤動線優異，對租客具有吸引力。 4. 交易安全性：中介公司與人員資歷深厚，提供履約保證與嚴格的房屋背景查核，降低買房風險。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高：屋齡已達 46 年，屬於老舊公寓，未來維護成本較高，且可能面臨老屋重建難題。 2. 無電梯：位於三樓，對於行動不便者或高齡租客不友善，亦可能影響部分家庭買家意願。 3. 坪效較低：總坪數 28.72 坪分攤四個衛浴與房間，每個空間面積極為壓縮，居住品質受限。 4. 單價偏高：參考單價 65.74 萬/坪，對於老舊公寓而言，在當前市場環境下價格偏高。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 長期收租潛力：錦和學區與鄰近大學周邊需求大，租金收益可能維持穩定，適合長期投資。 2. 貸款與政策：若銀行同意貸給屋齡較長之物件，可善用理財槓桿；未來若有都市更新意願，可能有土地重劃機會。 3. 裝潢彈性：若買房者自行居住，可透過重新裝修改善居住環境，提升空間利用率。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 融資難度：銀行對於 40 年以上的老屋通常有較嚴格的貸款限制，可能無法貸足，需準備更高自付額。 2. 資產增值性低：老舊建築隨著時間推移，價值可能持續折舊，轉手難度與速度不如新大樓。 3. 隱患風險：雖中介保證無滲漏與輻射，但高齡公寓潛在結構性問題或管線老化風險仍無法完全排除。 4. 人口結構變化：若學區需求下降或人口外移，多戶出租模式可能面臨租戶穩定度下降的挑戰。 |
物件評論
購買建議：適合投資收租，自住需審慎評估
此物件總價 1888 萬，單價接近 66 萬/坪，對於屋齡 46 年的三樓公寓而言，價格門檻較高。從投資角度分析，「四房四衛」的格局確實具備良好的收租潛力，且學區與交通地點優異，現金流預期穩定。然而，買房者必須特別考量銀行對於老屋的貸款限制，以及未來轉手時可能面臨的流動性風險。
主要理由：
- 若為投資買房：此物件值得考慮，但需確認銀行核貸成數與屋齡限制，並詳細計算扣除折舊後的實際租金報酬率。
- 若為自住買房：不建議購買。空間過於緊湊、無電梯且屋齡過長，長期居住品質與增值潛力均不如新成屋或電梯大樓。
建議您在決定前，務必至地政事務所查詢建物的詳細權狀資訊，並自行詢問銀行確認貸款成數與年限，以確保財務規劃無虞。
問與答
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