成功大學成大醫院  東區買屋 / 東區買房 - 專任｜成大、近火車站｜後甲國中｜四房平面車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1498 萬 (含車位價)
參考單價：28.31 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：成大學盧
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：52.92 坪 (包含車位面積)
主建物面積：32.4 坪
附屬建物面積：1.85 坪
共同使用：18.67 坪
土地面積：7.42 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 15樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2160 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告 (編號：1376816)

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通：位於台南東區精華地段東寧路，鄰近成大與火車站，交通便利性極高。 2. 學區資源：劃入後甲國中學區，為台南市熱門明星學區，對子女就學有保障。 3. 空間格局：52.92 坪大坪數搭配 4 房 3 衛設計，格局寬敞，一樓設有孝親房，適合三代同堂或高需求自住。 4. 車位配套：附設坡道平面車位，且總坪數含車位，在精華區擁有車位極為難得，解決停車難題。 5. 持有成本：月管費約 2160 元，相對於坪數與社區設施而言，長期持有成本合理。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡 29 年，接近 30 年大限，銀行貸款成數或年限可能受限，且需考慮未來維修基金需求。 2. 樓層位置：位於 1~2 樓，屬於低樓層住宅，採光與隱私可能不如中高樓層，且需注意底層噪音問題。 3. 總價門檻：總價 1498 萬，對於一般投資客或首購族而言，是一筆較高的預算支出。 4. 噪音風險：正臨東寧路，雖交通便利但可能伴隨馬路噪音與塵埃。
機會 (Opportunities)	1. 租賃需求穩健：鄰近成大與火車站，學生與通勤族多，若作為出租投資，租金收益與租戶穩定性高。 2. 市場流動性：東區低樓層住宅在市場上較為稀缺，對於有特殊需求的買家（如老人行動不便、多胎家庭）具高度競爭力。 3. 學區價值：只要學區不變更，該區房產在二手市場始終具有較強的保值能力與流通性。
威脅 (Threats)	1. 老屋維護成本：隨屋齡增加，公共設施（如電梯、水電管線）可能需大修，影響居住品質或需額外編列修繕預算。 2. 學區變動風險：學區分配每年由教育局公告，雖後甲國中為明星學校，但仍需留意未來 114 學年度後的政策調整。 3. 競爭市場：同區域若有新成屋或老屋重建案推出，可能分流買氣，影響未來轉手價格。

二、物件評論

總結建議： 此物件屬於「地段優於屋齡」的典型資產。對於注重生活便利性、子女教育資源以及家族共居需求的買家而言，具備購買價值。

主要理由： 首先，東區東寧路為台南市核心地帶，加上後甲國中的學區效益，確保了該物件無論自住或投資（租給學生或上班族）都具有穩定的需求支撐。其次，52.92 坪的大坪數搭配四房三衛，並附設車位，在精華區內屬於難得的舒適型住宅，尤其低樓層設計對長者或行動不便的家庭成員非常友善。

然而，必須提醒的是，29 年的屋齡是未來評估時的減分因素，建議在購屋前仔細檢查水電管路與公共設施維護狀況，並確認銀行對於該屋齡的貸款條件是否符合您的預算。若您預算充足且看重「好地段、好學區、大空間」，此物件值得深入評估。

問與答

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