台南美美房屋  南區買屋 / 南區買房 - 台南美美房屋大同路邊間大陽台３樓寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：478 萬
參考單價：20.98 萬/坪
地址：台南市南區大同路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 1廳 1衛 1廚房
總坪數：22.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.24 坪
共同使用：4.54 坪
土地面積：6.13 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優異：位於台南南區大同路，鄰近 814 醫院與超市，生活機能完善。 2. 價格具競爭力：總價 478 萬元，參考單價約 21 萬/坪，適合預算有限的購屋者。 3. 格局特色：邊間單位擁有大陽台，通風採光佳，且陽台地磚剛重作過，基本維護尚可。 4. 空間靈活性：客廳輕隔間已改為一房，買方後續可視需求重新規劃室內配置。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡達 42 年，屬老舊公寓，需留意管線老化、結構安全及耐震補強問題。 2. 衛浴數量不足：4 房配置僅有 1 衛浴，家庭成員較多或來訪時可能造成使用不便。 3. 樓梯住宅：位於 5 樓建築的 3 樓，雖非頂樓但無電梯，需考量未來轉手性及爬樓體力負擔。 4. 坪數限制：總坪數 22.78 坪，對較大家庭而言空間可能稍顯緊湊。
機會 (Opportunities)	1. 裝修潛力：透過裝修改善內部格局與機能，可大幅提升居住品質與資產價值。 2. 長期穩定性：南區地價基礎穩固，鄰近醫療資源，長期持有可能具備抗跌或增值空間。 3. 配套設施：小區設有機車停車棚，提供基本便利，且位於靜巷，噪音干擾較少。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：銀行對於高屋齡公寓的貸放成數與年限可能有嚴格規範，需評估購屋資金籌措。 2. 轉手流動性：同類型老舊公寓若市場供給增加，可能影響未來售出不易度。 3. 隱形成本：因屋齡較長，後續可能面臨修繕基金繳納、管線更新等額外維護支出。