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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：568 萬
參考單價：19.96 萬/坪
地址：台南市南區新建路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：28.45 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.4 坪
附屬建物面積：3.17 坪
共同使用：1.88 坪
土地面積：11.52 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：永華國小,永華國小附幼,新興國中
鄰近公園：開南公園,社區公園
生活機能：鹽埕市場,全聯,利南黃昏市場
附近交通：86快速道路,西濱公路
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區優異：位於南區核心，鄰近永華國小、新興國中等優質學區，生活機能成熟（如鹽埕市場、利南黃昏市場），交通便利（近 86 快速道路）。 2. 拎包入住便利：房屋已進行全新精裝設計，省去購屋者裝潢的時間與麻煩，適合希望快速入住的買方。 3. 空間利用率高：同層僅兩戶，隱私性佳且公設比低；前後雙陽台設計通風採光良好，格局方正。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 43 年，屬於高齡住宅，未來可能面臨結構修繕問題或銀行對貸款年限的限制。 2. 樓層與無電梯：位於 4 樓/5 樓頂部，對於長者或行動不便者較為不便，且無電梯公寓在轉手時通常較具挑戰性。 3. 缺乏車位：總坪數不包含車位，若購屋家庭有停車需求需另行考量。
機會 (Opportunities)	1. 教育資源加持：優質學區對租賃市場與未來轉手具有保值潛力，特別適合重視教育的家庭。 2. 投資自兼：若價格合理，精裝老屋可透過短期出租（租給學生或上班族）獲取穩定現金流。
威脅 (Threats)	1. 貸款額度影響：銀行對於高齡公寓的貸額評估可能較嚴格，影響購屋者的資金調度。 2. 市場競爭與轉手：南區雖有發展，但老舊公寓若無都市更新計畫，未來在二手市場的競爭力可能不如新成屋，轉手週期可能較長。