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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~358 萬~~338 萬
參考單價：12.49 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：27.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.6 坪
附屬建物面積：2.3 坪
共同使用：2.17 坪
土地面積：12.38 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：71 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：永華國小,永華國小附幼,新興國中
鄰近公園：開南公園,公兒25公園
生活機能：鹽埕市場,利南黃昏市場,全聯
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	低門檻入手：總價約 338 萬元，在該區域屬於較低的入場門檻。格局實用：27.07 坪規劃為三房兩廳兩衛，空間效率高且雙陽台設計通風良好。生活機能強：鄰近鹽埕市場、全聯及黃昏市場，且有永華國小與新興國中周邊，方便家庭與學子。防水處理：頂樓已做防水工程，可減低潛在滲漏風險。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡極高：屋齡達 71 年，結構老化可能影響居住安全及銀行放款成數。無電梯設計：位於 5 樓頂樓且為公寓型態，若無加裝電梯，上下樓梯對長者或重物不便。不含車位：總坪數未含車位，在老社區停車可能需自行尋找公共設施。裝潢成本高：屬於裸屋狀態，買家需額外編列大額預算進行全室裝修。
機會 (Opportunities)	學區效應：鄰近優質學校，若未來有升學需求或轉手給租書戶，具有穩定性。個人化設計：因是裸屋，買家可依家庭需求重新規劃格局與動線，創造理想居住空間。低價潛力：若能以合理預算完成翻修，隨著區域發展，長期持有可能有增值空間。
威脅 (Threats)	貸款困難：銀行對於超過 30 年以上的老宅通常採收縮放款，可能需更高自付額或貸款年限受限。隱形風險：70 年房齡的管線、結構可能存在未揭露問題，裝修時恐有挖出隱患之虞。轉手流動性：老舊公寓在二手市場吸引力較低，未來出售時可能面臨折價或持有时間拉長。

2. 物件評論

此物件對於「預算有限且具備翻修能力」的購屋者而言，具備相當高的買入價值，但並不適合所有族群。

是否值得購買：條件式值得

主要理由如下：首先，該物件單價與總價在台南南區具有顯著優勢，27 坪三房兩衛的格局對小家庭而言極為實用，且學區資源豐富，能滿足居住與育兒需求。然而，最大的考量點在於 71 年屋齡 帶來的隱憂。這意味著買房者必須預先評估銀行借款意願（老屋貸款往往受限）以及額外編列約數十萬至百萬元不等的裝修預算。若您具備自行監工或信任裝修公司的能力，且能接受頂樓無電梯的生活型態，這是一個以較低資金擁有完整居住空間的好機會；反之，若您是首次購屋且資金緊縮，或是家中有高齡長者需依賴電梯，則建議慎選其他更新穎的物件。