榮星花園華廈  中山買屋 / 中山買房 - 中山華廈大樓078濱江市場黃金3樓2房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1458 萬
參考單價：73.86 萬/坪
地址：台北市中山區民族東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛 2陽台
總坪數：19.741 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.191 坪
附屬建物面積：2.556 坪
土地面積：7.033 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：49 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：五常國小五常國中
鄰近公園：榮星公園
附近交通：中山國中站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於中山區核心地帶，鄰近榮星公園，生活機能成熟。交通便利：靠近中山國中站，通勤方便。學區資源穩定：對口五常國小與五常國中，適合重視子女教育的家庭。樓層條件好：總高 4 樓的第 3 樓屬於「黃金樓層」，採光通風佳且無爬梯困難。室內環境新穎：標榜全新裝潢，省去買方初期的整修麻煩與成本。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高： 49 年屋齡已接近 50 年關卡，可能影響銀行貸額度與未來貸款年限。總坪數較小：約 20 坪的格局適合小家庭或單身/新婚，空間感有限。缺乏停車位：總價不含車位，在中山區擁擠路況下，尋找車位將是長期負擔。衛浴配置少：一房衛配置在兩房家庭中，早晚高峰使用可能產生爭用情況。單坪價格高：每坪約 73.86 萬的價格，對於近半世紀的無電梯老公寓而言，單價偏高。
機會 (Opportunities)	都市更新潛力：中山區老舊公寓具備一定的危老重建價值，若符合條件可能進行重建。租賃需求強勁：鄰近市場與學區，且裝潢新穎，出租回報率穩定，適合投資客。轉手流動性：只要價格合理，小坪數住宅在台北市場通常較易流通。
威脅 (Threats)	貸款限制風險：銀行對 50 年以內建物貸款嚴格，買方可能面臨高自備或短貸額壓力。未來轉手難度：隨著屋齡增加（即將達 50 年），潛在買受者的貸款資格將受限，導致接盤者減少。維護成本隱憂：外觀新裝潢下，管線、結構等隐蔽工程若未更新，未来可能需再次投入整修費用。價格波動風險：老公寓價值與都市更新進度高度掛鉤，若無實質進展，保值能力較弱。

2. 物件評論

是否值得購買：視需求而定（謹慎推薦）

此物件在地理位置、樓層條件及學區資源上具有相當高的競爭力，尤其適合重視通勤便利與子女教育的剛性自住族群。然而，其高單價與接近 50 年的屋齡是主要的考量風險點。

主要理由如下：

居住價值高： 黃金樓層配合新裝潢，能立刻改善老舊公寓常見的採光與通風問題，居住舒適度在短時間內即可達到水準。
投資風險需評估： 49 年屋齡是一個關鍵門檻，未來銀行核貸成數可能會收緊，影響您的自備款比例；且隨著時間推延，這將成為下任買主貸款的障礙，進而影響資產轉手流動性。
建議策略： 若您打算長期持有（例如子女就學需求），此物件是優質選擇；若作為短期投資或考慮未來換屋，則需謹慎計算單坪價格是否過高，並務必確認建物的結構安全及是否有更新重建計畫。買前建議先向銀行確認老屋貸款額度與年限限制，以確保購屋計劃可行性。