豪宅  左營買屋 / 左營買房 - 農十六巨蛋-富邦BOT-一層一戶*三個平面車位-房屋自行規劃

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6900 萬 (含車位價)
參考單價：32.3 萬/坪
地址：高雄市左營區博愛二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京悅
總坪數：213.63 坪 (包含車位面積)
主建物面積：109.78 坪
附屬建物面積：13.92 坪
共同使用：89.93 坪
車位坪數：21.51 坪
土地面積：12.56 坪
樓別/樓高： 25樓 / 27樓
屋齡：14 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：三個平面車位B1-8,9,B2-22
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：23954 元/月
管理描述：24hr
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：新上國小,明華國中,龍華國中
鄰近公園：凹子底森林公園
生活機能：龍華市場
附近交通：R13凹子底捷運站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段極優：位於左營巨蛋核心區，鄰近凹子底公園、捷運 R13 站，周邊百貨與生活機能完善。 2. 隱私與獨特性：一層一戶設計且僅二部電梯，全棟 77 戶屬低密度豪宅，居住隱私性極高。 3. 停車資源難得：附贈三個平面車位，在精華區這是非常珍貴的附加價值。 4. 視野與公設：位於高樓層擁有無擋景觀（柴山），且具備飯店式公設（泳池、KTV、禮賓服務）。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價與總價偏高：參考單價約 32.3 萬/坪，总价達 6900 萬，相較於市場均價顯著較高。 2. 持有成本高昂：每月管理費近 2.4 萬元，長期持有一筆不小的開銷。 3. 屋齡因素：14 年屋齡雖非老舊，但對於追求極新成品的買家而言稍遜一籌。 4. 樓層高度與等待：25 樓屬於高樓層，尖峰時段可能需等候電梯（雖然只有一層一戶影響較小）。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間大：房源標註「價好談」，對於有心購入的買家是一個重要的議價切入點。 2. 資產保值性：在核心精華地段，不動產長期持有價值通常較具抗跌性。 3. 投資客關注：一層一戶與三車位配置對高資產族群有吸引力，未來出租或出售潛在對象特定。
威脅 (Threats)	1. 市場流動性風險：高總價豪宅在市場回冷時，較難脫手或需要較長成交週期。 2. 周邊開發干擾：巨蛋區周邊仍在持續建設，短期內可能受工程影響居住品質。 3. 管理費依賴度：高房價對應高服務，若管理品質下降將直接影響房產價值。

物件評論

購買建議： 此物件非常適合追求極致隱私與生活格調的高資產族群自住或作為傳世資產，但對於一般投資客或預算緊縮的購屋者而言，門檻略高且風險較大。

主要理由：

地段無可取代：左營巨蛋區為高雄市目前的精華發展核心，結合捷運、百貨與公園綠地，長期持有價值穩健。
稀缺資源配置：「一層一戶」搭配「三個車位」在豪宅市場中極少見，提供了難得的尊榮感與便利性。
議價關鍵：目前參考單價處於高位，既然仲介標註「價好談」，建議買房者務必進行有力度的殺價，並確認管理費與公設比是否合理，以確保投資報酬率與居住品質的平衡。

總結來說，若您預算充足且看重稀缺性與地段，這是一個值得爭取的目標；但請務必在簽約前詳加核算持有成本（稅金、管理費）及議價幅度。