御大院快樂的房仲瑞  平鎮買屋 / 平鎮買房 - 平鎮【文化國小商圈】旁電梯別墅快樂的房仲瑞成

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3680 萬~~3498 萬 (含車位價)
參考單價：27.8 萬/坪
地址：桃園市平鎮區延平路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：御大院
格局： 5房(室) 3廳 5衛 2陽台 1廚房
總坪數：125.82 坪 (包含車位面積)
主建物面積：108.53 坪
附屬建物面積：5.56 坪
共同使用：11.73 坪
土地面積：42.75 坪
樓別/樓高： B1~5樓 / 5樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
車位描述：自家獨立車庫可停三台車
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：6500 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：文化國小平興國小宋屋國小復旦中學
鄰近公園：乙未保台公園宋屋公園
生活機能：聯新醫院商圈文化國小商圈
附近交通：延平路六六快速道路國道一
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數達 125.82 坪，配置 5 房 3 廳 5 衛，適合三代同堂或對居住面積需求大的家庭。 2. 設施便利：社區內設電梯，免除長輩爬樓之不便；另附獨立車庫可容納 3 台車，解決停車難題。 3. 學區優勢：鄰近文化國小、平興國中等學校，學區範圍完整，方便子女就學。 4. 價格調整：屋主已將總價從 3680 萬調降至 3498 萬，具備議價空間或已具競爭力。 5. 交通便利：鄰近六六快速道路及國道一號，進出桃園都會區與中壢地區便捷。
劣勢 (Weaknesses)	1. 管理費用高：每月管理费達 6500 元，長期持有成本需納入考量。 2. 坪數疑慮：資料提及「頂樓增建」，需確認該部分是否計入合法建坪，避免涉及违建風險。 3. 總價門檻：總價超過三千四百万，屬於高總價物件，未來轉手潛在買家族群較窄。 4. 維護負擔：別墅屋型大，若無固定預算，日常清潔、設備維護及能源消耗費用較高。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：平鎮區隨著軌道與交通建設完善，長期居住價值有望提升。 2. 多功能使用：5 房格局除了自住，亦可規劃為家族辦公室、居家工作室或短期出租。 3. 置產需求：若市場利率下降或景氣回溫，大坪數別墅在高端置產市場仍有流通性。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：頂樓增建部分若涉及違章建築問題，可能影響產權登記、貸款成數或未來拆遷賠償。 2. 市場流動性：高單價與特殊房型在房市波動時較難脫手，持有期間若遇景氣不佳，資金周轉壓力大。 3. 屋況隱憂：B1 至 5 樓多層式結構，需注意地下室潮濕、頂樓隔熱或防水等潛在問題。

物件評論總結

購買建議：值得進一步評估，但需先確認法規細節

此物件對於「大家庭居住需求」而言具備極高性價比。其核心優勢在於「電梯」、「大坪數」與「學區地段」三者的結合，特別適合需要長期照顧長輩或多代同居的買方。此外，近期屋主調降售價至 3498 萬，顯示成交意願強，是市場上的可議價機會點。

然而，購買前最重要的一步是確認「頂樓增建」的合法產權。請務必與房仲或專業驗屋人員確認增建部分是否已納入稅籍登記，以免未來面臨罰款、強制拆除或貸款困難。若該空間合法且維護狀況良好，考量其總坪數單價約 27.8 萬/坪在當地別墅市場中具競爭力，是一檔值得入手的物件；反之則建議審慎評估潛在的法律與資金風險。

問與答

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平鎮大樓建案

陳瑞成(仲介，收取服務費)

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