濱海義山輕軌站  淡水買屋 / 淡水買房 - 淡水新市鎮買屋遊川風三面採光面校園預定地景觀宅

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1498 萬~~1450 萬 (含車位價)
參考單價：29.35 萬/坪
地址：新北市淡水區濱海路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：遊川風
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：49.41 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23.26 坪
附屬建物面積：4.03 坪
共同使用：12.24 坪
車位坪數：9.88 坪
其他面積：9.88 坪
土地面積：7.55 坪
樓別/樓高： 6樓 / 13樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3365 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：淡海國小
鄰近公園：淡水運動公園
生活機能：家樂福
附近交通：濱海義山站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 採光與通絕佳：邊間戶擁有三面採光，全室皆有對外窗，廁所亦有窗，日照條件在同社區中具優越性。 2. 住戶單純隱私高：一層兩戶設計，且總坪數包含車位，屬於低密度電梯大樓，居住品質較不受干擾。 3. 地理位置便利：鄰近淡海輕軌義山站、家樂福及淡水運動公園，生活機能完善，通勤與休閒皆方便。 4. 樓層條件良好：位於 13 樓中之 6 樓，避開底層潮濕與頂樓漏水風險，且通常視野較無遮擋。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪數效益較小：總坪數 49.41 坪（含車位）規劃為 3 房，平均分配後單間房間面積可能較局促。 2. 單價偏高疑慮：參考單價約 30.32 萬/坪，對於屋齡已達 11 年的物件而言，需確認是否含市場溢價或僅限於景觀優勢。 3. 持有成本：每月管理費約 3,365 元，若長期持有多為固定支出，需納入家庭預算評估。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：淡水新市鎮開發已趨成熟，輕軌營運穩定後，租賃需求與轉手價值有望隨生活機能提升。 2. 裝修空間大：屋齡 11 年正值適中時期，若業主未進行極致裝潢，買方仍有重新規劃格局或翻新的彈性空間。 3. 永久棟距優勢：特色說明提及景觀佳且無遮擋，若未來周邊土地開發受管制，將有效維持資產價值。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：淡海新鎮同類型產品供給量可能影響短期轉手速度，需留意當期市場流通性。 2. 交通擁擠隱憂：輕軌站周邊車流量大時可能造成進出動線混亂，特別是尖峰時段影響居家便利性。 3. 老屋維護成本：隨屋齡增長（未來可能達 20-30 年），社區共同基金或公共設施維修費用有可能逐年調漲。