三民新興苓雅鼓  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 【北高雄核心美術皇居】美術館『最安心』雙主臥明亮3+1房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4188 萬 (含車位價)
參考單價：50.02 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術北五街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：美術皇居
格局： 3房(室) 2廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：86.31 坪 (包含車位面積)
主建物面積：44.86 坪
附屬建物面積：6.38 坪
共同使用：35.07 坪
車位坪數：12.58 坪
土地面積：6.85 坪
樓別/樓高： 4樓 / 29樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：兩個坡道平面式汽車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：5392 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區佳：位於美術館特區核心，鄰近輕軌、台鐵站及萬坪綠地，且劃分為中山國小、七賢國中的明星雙學區。產品規劃優：3+1 房格局搭配三衛設計，具備雙主臥隱私優勢；內含兩個坡道平面車位，對高單價社區而言相當罕見。品牌與環境：京城建設品牌保證，公設完善（含健身房、無邊際泳池），低樓層擁抱社區綠蔭，生活機能便利。
劣勢 (Weaknesses)	樓層限制：位於 4 樓，雖然視野能見樹梢，但採光與通風效果可能不如高樓層，且若遇樹木茂密時期需注意私密性或採光。持有成本：管理費約 5392 元/月，對於長期自住者是一筆固定支出；屋齡約 7 年，已過預售期，需接受既成現狀。
機會 (Opportunities)	價格紅利：同區域新案單價多已達 50 萬以上甚至更高，本物件單價具競爭力，是進場豪宅區的門檻較低點。保值潛力：美術館特區土地開發趨近飽和，稀缺性高的老宅或成色佳社區，在市場調整期具備較強保值屬性。
威脅 (Threats)	市場波動：整體房市若進入下行周期，高總價物件流動性可能放緩。轉手客群：低樓層與 3 房大坪數的組合，在未來轉售時可能不如精實三房或高樓層熱門，需留意潛在買家偏好。

2. 物件評論

此物件對於以「自住兼資產配置」為目標的家庭買家而言，值得購買。主要理由如下：

首先，價格與價值比（CP 值）極具吸引力。在美術館特區新案單價持續攀升的行情下，本物件包含雙車位且單價控制在合理區間，實質居住坪數大，能一次性滿足多車家庭或長輩同住需求。其次，學區資源與生活機能無法複製，中山國小與七賢國中的畫片加上美術館、輕軌站的優勢，支撐了長期的居住與保值價值。最後，京城建設的品牌品質讓房屋耐震與維護風險較低，對於重視安全性與生活儀式的購屋者來說，是一個穩健的選擇。建議購屋者應於不同時段實際前往 4 樓視察採光與噪音狀況，確認是否完全符合個人居住期待。