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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1192 萬 (含車位價)
參考單價：24 萬/坪
地址：台南市北區北門路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：49.67 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.27 坪
附屬建物面積：3.58 坪
共同使用：15.82 坪
土地面積：10.99 坪
樓別/樓高： 10樓 / 10樓
屋齡：22 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
鄰近學校：大光國小/成功國中
生活機能：傳統市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能極佳：位於台南市北區精華地段，鄰近火車站、轉運站及各大百貨，生活採購便利。格局與採光：3 房 2 廳設計方正，前後雙陽台通風採光俱佳，適合家庭居住。樓層優勢：頂樓 (10 樓) 無樓上噪音干擾，且前後無大樓遮擋，視野開闊。近期裝潢：標榜翻新房產，通常意味著廚房、衛浴或水電已更新，可直接入住。持有成本低：管理費僅 1000 元/月，相對同區電梯大樓偏低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：22 年屋齡屬於舊大樓，雖經翻新但仍需考量公共設施老舊程度。標註錯誤疑雲：物件名稱寫「北高雄」但地址為台南市，顯示 listings 文案不夠精確，可能影響對銷售人員專業度的評價。坪數密度：49.67 坪內規劃三房兩廳空間相對緊湊，若家庭成員較多可能會覺得擁擠。頂樓隱憂：高樓層雖安靜，但夏季熱度較高且需留意屋頂防水保固情況。
機會 (Opportunities)	租金/保值潛力：鄰近成大與火車站，學生租屋或通勤族需求穩定，投資出租回報率可期。周邊發展：北區為台南市區核心之一，隨著舊城區更新，區域價值有望持續穩健。價格優勢：單價 24 萬/坪對於北區精華地段且含車位的翻新物件而言，具有市場競爭力。
威脅 (Threats)	資訊真實性風險：標題城市錯誤可能反映銷售流程疏失，需確認合約與產權文件無混淆疑慮。頂樓修繕風險：舊大樓頂樓長期使用後，可能有滲漏水或管線老化之潛在風險。管理費偏低：每月僅 1000 元的管理費較低，需留意是否有足夠公共基金作為未來電梯維修或大修之用。

2. 物件評論

這件物件整體而言「值得列入考察清單」，但建議在簽約前確認相關細節。

主要理由如下： 首先是「地段價值」極高，北區精華地段加上交通便利性與成熟生活圈，對於自住便利性與未來保值性都有相當保障。其次，頂樓設計搭配翻新裝潢，解決了舊屋噪音與基礎設備問題，是追求安靜與舒適住家的良好選擇。

然而，必須正視一個明顯風險點：物件標題誤植為「北高雄」，這顯示銷售方在文案編寫上不夠嚴謹，雖然不必然代表產權有問題，但作為購屋者需提高警惕，確認溝通對象的專業度與文件正確性。此外，由於是頂樓舊建築，建議在驗屋時特別要求檢查屋頂防水狀況及電梯維護紀錄。若價格談妥且驗屋通過，這是一筆高 CP 值的住宅投資。