開元商圈崑山高中  北區買屋 / 北區買房 - 專約｜近成大｜台南火車站｜景觀三房附機械平移車位(類平面)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1098 萬 (含車位價)
參考單價：23.92 萬/坪
地址：台南市北區北園街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：45.9 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.82 坪
附屬建物面積：4.19 坪
共同使用：16.89 坪
土地面積：3.61 坪
樓別/樓高： 12樓 / 19樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2701 元/月
管理描述：含車位管理費
鄰近學校：開元國小、成功國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：鄰近成大、火車站及多所名校，生活機能與學區資源豐富，交通便利。硬體設施完善：具備飯店式管理、24 小時保全，且擁有健身房、游泳池等優質公設，提升居住品質。格局適合出租或自住：3 房 2 廳 2 衛，格局方正，12 樓高樓層視野與採光俱佳，具吸引力。停車位配置：附送一類平面機械車位，相比深坑式機械庫更便利。
劣勢 (Weaknesses)	單價偏高：參考單價約 23.92 萬/坪，相較於台南一般住宅價格屬於中高區間。總坪數受限：45.9 坪（含車位）要容納三房兩廳，室內實際使用坪數較緊湊，空間感可能不足。屋齡因素：18 年屋齡已過青年期，未來可能面臨維修基金或公共設施老化的問題。機械車位限制：雖為類平面，但仍需操作機械，且高峰期可能存在取車不便情況。
機會 (Opportunities)	租屋需求強勁：鄰近成大及通勤熱區，對於學生、外來人員或上班族之出租吸引力高，投資報酬率潛力佳。景觀價值保存：12 樓屬於高樓層，若周圍無新建案阻擋，長期持有可保有其視野優勢。學區資源穩定：鄰近一中及多所學校，對於注重子女教育的家庭具長期持有意願。
威脅 (Threats)	市場流動性風險：總價 1098 萬屬中高價位，在當前房市環境下，未來轉手速度可能較慢。維修成本增加：隨著屋齡增長至 20 年左右，社區可能面臨整修費用調升或設備更新壓力。停車位折價風險：機械式車位在未來市場評價中，可能不如平面車位保值。

2. 物件評論

此物件位於台南北區核心地段，結合了完善的公設與便利的交通學區資源，對於追求生活便利性或計畫投資出租的買家來說，是一項具潛力的選擇。特別是高樓層景觀與飯店式管理能顯著提升居住質感。

然而，由於總坪數包含車位後，室內實際空間對三房格局而言稍顯緊湊，且 18 年屋齡已接近需大額修繕的門檻，單價亦不低。若您重視地段資源與出租收益，或偏好高樓層視野且能接受未來可能增加的維護成本，此物件值得列為優先考慮清單；但若您更傾向寬敞的新建住宅或極度敏感於房價回檔風險，則建議多比較同區其他新成屋或次新屋，並審慎評估長期持有意願。

問與答

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