旅運中心  苓雅買屋 / 苓雅買房 - ｜亞灣旅運中心｜大坪數低公設住辦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1788 萬
參考單價：25.77 萬/坪
地址：高雄市苓雅區四維四路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：69.387 坪 (不含車位面積)
主建物面積：65.149 坪
附屬建物面積：4.238 坪
土地面積：8.629 坪
樓別/樓高： 6樓 / 12樓
屋齡：40 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
車位描述：大樓課承租
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理描述：3320
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於亞灣黃金地段，步行可達輕軌旅運中心站，交通便捷。 2. 生活機能強：鄰近漢神百貨、自強夜市，購物與餐飲便利度高。 3. 空間實惠：69 坪的大坪數搭配低公設比，實際使用面積高，且已做全屋水電翻新。 4. 用途彈性：「住辦」屬性允許營業登記，適合自住兼營商或作為長租型招待所。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建案屋齡已达 40 年，可能影響銀行貸成數與長期居住安心感。 2. 管理時段限制：管理室僅 7-22 點開放，深夜安全性與即時服務相對受限。 3. 車位未含：總價不包含車位，需額外租賃地下室平面車位，增加持有成本。 4. 產權型態：住辦混合使用性質，可能影響特定買家族群（如純住宅需求者）的購買意願。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：亞灣特區持續開發，隨著周遭基礎設施完善，資產增值空間可期。 2. 投資收租優勢：低公設、大空間且允許營業登記的特性，適合作為商務招待所或長期分租出租。 3. 改裝成本低：水電已翻新，若僅需更新室內裝潢即可入住，初期投入時間與金錢較少。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：高總價（近 1,800 萬）配合老屋屬性，未來出售時潛在買家層級可能受限。 2. 金融條件風險：隨著屋齡增加，銀行對於貸款年限或成數可能收緊，影響購房資金規劃。 3. 市場競爭：亞灣區新案逐漸增多，老舊物件需在價格與品質上與新大樓競爭。

物件評論

綜合以上分析，此物件對於「追求高實用坪效」或「計畫結合居住與創業/投資」的買家來說，值得列入考慮。其位於亞灣核心區且鄰近輕軌的地理位置是最大賣點，加上低公設比與水電翻新的優勢，能有效降低初期購屋後的維護成本。

然而，您必須審慎評估 40 年屋齡 對未來銀行貸款與長期持有風險的影響，以及「住辦」屬性在未來出售時可能帶來的市場流動性縮減問題。若您主要需求為自住純住宅或預期短期內資金周轉較緊迫，建議可再比較同區域的新成屋選項；若您的需求偏重空間規劃彈性（如居家辦公、分租）且能接受老屋條件，此物件在價格與地段上具有不錯的高 CP 值。