鹽埕買屋 /
鹽埕買房
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鹽埕愛河駁二/商四用地/懷舊透天店面
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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:1280 萬
- 參考單價:32.76 萬/坪
- 地址:
高雄市
鹽埕區
新興街
地圖
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- 總坪數:39.07 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:39.07 坪
- 土地面積:23.29 坪
- 樓別/樓高: 整棟 / 2樓
- 屋齡:27 年
- 法定用途:店鋪
- 形式/類型:商用/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹



















地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析|物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 黃金地段:位於鹽埕精華商圈,介於大公路與北平街熱鬧處,人流基礎穩固。 2. 生活機能佳:鄰近全聯、家樂福等大型超市,且靠近日邊河濱公園與駁二藝術特區,休閒購物方便。 3. 房屋現狀:外觀已翻修並完成污水處理,降低購屋者初期修繕成本。 4. 空間規劃:整棟兩層樓開放式空間,面寬 4.5 米,臨街面寬,騎樓可作為停車或擺放空間。 5. 用途彈性:商四用地,適合開設咖啡廳、餐廳、工作室或多種零售業態。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較高:屋達 27 年,內部結構或管線需再次確認維護狀況。 2. 坪數與價格:總價 1,280 萬元,單價約 32.76 萬/坪,對於商用房產而言價格偏高,需考量投資報酬率。 3. 住宅機能有限:整棟僅有 1 間臥室,若作為經營者自住或員工宿舍空間較不足。 4. 停車問題:雖有騎樓可停,但非專屬車位,且老街區日間車輛流動可能造成停車困難。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 觀光紅利:鄰近愛河駁二,具觀光潛力,適合經營吸引遊客的業態。 2. 社區再造:鹽埕舊城區持續活化,長期來看區域價值有提升空間。 3. 客製化裝潢:開放式空間結構適合依品牌需求進行二度裝修,創造差異化特色。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 市場競爭:餐飲與咖啡產業競爭激烈,若選址或經營策略失誤,出租或營業風險較高。 2. 融資限制:商用房產貸款成數與利率可能優於住宅條件不佳,資金壓力較大。 3. 稅賦差異:商業用地持有成本(地價稅、房屋稅)通常高於一般住家。 4. 區域發展變數:周邊交通微調或道路工程可能短期影響臨街店家客流。 |
物件評論
這筆交易對於「投資兼經營者」來說值得納入考慮,但若純粹作為自住住宅則不建議。
此物件位於鹽埕核心區,交通便利且生活機能完整,特別適合想開創品牌工作室或餐飲店的買主。外觀翻新與污水處理的完成,減少了初期的硬裝投入,是相當實用的賣點。然而,27 年的屋齡仍須仔細評估內部維護成本,且總價近一千三百萬對於商用房產而言並不便宜,需確認預期租金回報率是否能支撐財務負擔。若您計畫以該物業作為事業據點,並能善用周邊觀光人潮,這是一個具備潛力與靈活性的選擇;反之,若僅看重投資保值性,則建議多方比較同區價格,審慎評估後續出租或營業的競爭環境。
問與答
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