鹽埕買屋 / 鹽埕買房 - 鹽埕愛河駁二/商四用地/懷舊透天店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1280 萬
參考單價：32.76 萬/坪
地址：高雄市鹽埕區新興街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：39.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：39.07 坪
土地面積：23.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：27 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：壽山國小鹽埕國中
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於鹽埕精華商圈，介於大公路與北平街熱鬧處，人流基礎穩固。 2. 生活機能佳：鄰近全聯、家樂福等大型超市，且靠近日邊河濱公園與駁二藝術特區，休閒購物方便。 3. 房屋現狀：外觀已翻修並完成污水處理，降低購屋者初期修繕成本。 4. 空間規劃：整棟兩層樓開放式空間，面寬 4.5 米，臨街面寬，騎樓可作為停車或擺放空間。 5. 用途彈性：商四用地，適合開設咖啡廳、餐廳、工作室或多種零售業態。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋達 27 年，內部結構或管線需再次確認維護狀況。 2. 坪數與價格：總價 1,280 萬元，單價約 32.76 萬/坪，對於商用房產而言價格偏高，需考量投資報酬率。 3. 住宅機能有限：整棟僅有 1 間臥室，若作為經營者自住或員工宿舍空間較不足。 4. 停車問題：雖有騎樓可停，但非專屬車位，且老街區日間車輛流動可能造成停車困難。
機會 (Opportunities)	1. 觀光紅利：鄰近愛河駁二，具觀光潛力，適合經營吸引遊客的業態。 2. 社區再造：鹽埕舊城區持續活化，長期來看區域價值有提升空間。 3. 客製化裝潢：開放式空間結構適合依品牌需求進行二度裝修，創造差異化特色。
威脅 (Threats)	1. 市場競爭：餐飲與咖啡產業競爭激烈，若選址或經營策略失誤，出租或營業風險較高。 2. 融資限制：商用房產貸款成數與利率可能優於住宅條件不佳，資金壓力較大。 3. 稅賦差異：商業用地持有成本（地價稅、房屋稅）通常高於一般住家。 4. 區域發展變數：周邊交通微調或道路工程可能短期影響臨街店家客流。

物件評論

這筆交易對於「投資兼經營者」來說值得納入考慮，但若純粹作為自住住宅則不建議。

此物件位於鹽埕核心區，交通便利且生活機能完整，特別適合想開創品牌工作室或餐飲店的買主。外觀翻新與污水處理的完成，減少了初期的硬裝投入，是相當實用的賣點。然而，27 年的屋齡仍須仔細評估內部維護成本，且總價近一千三百萬對於商用房產而言並不便宜，需確認預期租金回報率是否能支撐財務負擔。若您計畫以該物業作為事業據點，並能善用周邊觀光人潮，這是一個具備潛力與靈活性的選擇；反之，若僅看重投資保值性，則建議多方比較同區價格，審慎評估後續出租或營業的競爭環境。