香山買屋 / 香山買房 - 竹南推薦房仲中華大學城高樓層電梯美套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：298 萬
參考單價：30.99 萬/坪
地址：新竹市香山區至善街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華大學城
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：9.616 坪 (不含車位面積)
主建物面積：5.142 坪
附屬建物面積：1.028 坪
共同使用：3.446 坪
土地面積：7.06 坪
樓別/樓高： 8樓 / 10樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告 (編號：1362219)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價門檻：总价僅 298 萬元，對於首次置產或預算有限的買家而言進入門檻低。 2. 地段與租屋需求：位於中華大學城周邊，鄰近大學校區，學生及年輕教師租屋需求穩定，現有租客可提供即時現金流。 3. 居住條件：高樓層（8/10 樓）且設有電梯，採光與通風通常較好，無頂樓熱能或低樓層噪音疑慮。 4. 基本設備完善：具備天然瓦斯、自來水及電力系統，符合現代生活基本需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡約 27 年，可能面臨管線老舊、外牆維修或申請銀行貸款成數較低等問題。 2. 實質居住空間小：主建物僅 5.14 坪，扣除廚房與廁所後，實際臥房活動空間較為侷促，長期自住舒適度受限。 3. 公設比偏高：總坪數 9.6 坪中，公設佔約 3.45 坪，相對主建物比例較高，單價成本略高。 4. 無車位配置：資料顯示總坪數未包含車位，需自行考量附近停車是否困難或增加額外停車費用。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬率潛力：若租約穩定且租金合理，此低總價物件可能提供不錯的年化租金報酬率。 2. 裝修增值空間：因屋況可能較舊，買方可透過適度翻修改善室內動線與裝潢，提升未來轉手競爭力或提高租金行情。 3. 議價空間：仲介標示出價可談，賣方心態可能願意讓利，適合有經驗的買家進行價格協商。
威脅 (Threats)	1. 金融限制風險：高屋齡可能導致銀行貸放利率較高或成數較低，增加自備款壓力與房貸負擔。 2. 維修費用不確定性：老社區之公共基金可能不足，未來若需重大修繕（如耐震補強、管線更新）可能產生額外分攤費用。 3. 轉手流動性：舊型小套房在市場上供給量多，若遇到區域景氣波動或大學招生變化，可能影響未來脫手速度。

2. 物件評論

此物件相當適合「投資客」或是「預算有限的剛需首購族」作為進階踏腳石，但並不建議追求長期舒適自住的家庭購買。

主要理由如下：首先，該屋最大的優勢在於低總價與穩定的大學城租屋客源，若能持有收租，資金壓力相對較小。然而，買房者必須正視 27 年屋齡對銀行貸款的衝擊，以及主建物僅 5 坪多的狹小空間問題。若您計畫購入後直接出租收取租金，此物件具有不錯的現金流潛力；但若是打算自住，建議務必實地看屋確認室內格局與採光，並向銀行預備信貸評估確認貸款額度是否可行。總結來說，這是一個具備防禦性的入門級投資標的，但需注意老舊社區的潛在維修風險與轉手流動性。