士林區公寓  士林買屋 / 士林買房 - 捷運劍潭站華齡公園後港街公寓內梯頂增大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1650 萬~~1321 萬
參考單價：59.32 萬/坪
地址：台北市士林區後港街 20巷 13號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113如60038乙
法院別：士林地方法院
投標日：115/4/8
保證金：265 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
總坪數：22.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.28 坪
附屬建物面積：1.99 坪
增建坪數：35.68 坪
土地面積：9.38 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：台北士林區後港街法拍屋

您好，以下針對編號 1358390 的房產資料進行詳細分析。這份分析旨在協助您從買房者的實際立場，評估該物件的優劣與潛在風險。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優質：位於士林區後港街，鄰近捷運劍潭站及華齡公園，交通便利且生活機能成熟。價格門檻較低：目前為第二階段拍賣（1321 萬），底價相對於一版拍賣或市場行情可能具折讓空間。法拍流程支援：仲介承諾產權清楚、可協助銀行貸款及保證順利點交，能降低部分程序上的麻煩。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：48 年老公寓，內部管線老化風險大，翻修成本可能頗高。頂樓無電梯：5 樓為頂樓，爬梯負擔重，若長期持有或年長後居住品質會下降。無法實地看屋：法拍程序限制，無法親眼確認屋況細節（如漏水、裝潢損壞程度）。
機會 (Opportunities)	低風險進入市場：透過法拍取得價格相對親民的台北住宅，適合預算有限但希望保有該區域資產的買家。規劃潛力：若拆除違建順利，後續可依據合法坪數進行重新裝修或改裝利用。
威脅 (Threats)	違章建築限期拆除：公告明確指出頂樓增建部分（約 35.68 坪）被認定為新違章建築，且市府已函覆限期強制拆除。產權登記問題：增建部分為未辦保存登記建物，拍定人無法辦理保存登記，亦不能因面積不符請求增減價金。潛在費用風險：需自行調查債務人積欠的管理費，並注意民法關於共有物管理費的連帶責任規定。

2. 物件評論

購買建議：不建議一般自住買家直接標購，僅適合經驗豐富且願意承擔拆除風險的投资型買家。

主要理由總結：

此物件雖然擁有極佳的地理位置（捷運劍潭站旁）以及法拍帶來的價格優勢，但最大的致命傷在於**「違章建築強制拆除」**的行政處分。公告明確指出頂樓增建部分將被限期強拆，這意味著您無法保留該空間的使用價值，甚至可能需配合拆除作業產生額外成本與時間消耗。此外，48 年的屋齡加上無法看屋，隱含了巨大的修繕風險與貸款評估難度。若您對台北士林區地段有強烈需求，建議優先尋找產權完整、無違建糾紛的標的，以確保購房的安全性与安心感。