中壢體育園區、中原商  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢房仲小姐姐 30米大路邊體育園區第一排大地坪透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3580 萬~~2800 萬
參考單價：58.73 萬/坪
地址：桃園市中壢區中山東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 2廳 5衛
總坪數：47.679 坪 (不含車位面積)
主建物面積：47.679 坪
土地面積：28.625 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：中原國小、東興國中
鄰近公園：莒光公園
生活機能：忠貞市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點極佳：位於中壢火車站與體育園區之間，兼具生活機能與未來發展潛力。 2. 空間寬敞：總坪數約 47.6 坪，包含大地坪 28.62 坪，6 房 5 衛配置適合大家庭或投資出租。 3. 臨路條件好：正對中山東路 30 米大道路口，通達性高，且房屋有採光天井。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：屋齡高達 40 年，可能涉及結構安全疑慮，購屋貸款年限或建築改良費用需考量。 2. 無車位規劃：總價不包含車位，對於有車輛需求的家庭較不便，且中壢區停車成本日益提高。 3. 單價偏高：參考單價近 59 萬/坪，與屋齡不符，主要溢價可能來自土地地段價值。
機會 (Opportunities)	1. 價格談判空間：廣告標註「喜歡出價談」，若預算有限或有整修需求，有壓價協商的可能。 2. 區域發展紅利：坐落於未來體育園區正對面第一排，隨著周邊開發成熟，土地增值空間值得期待。 3. 租屋市場穩定：鄰近中原大學與商圈，6 房配置適合分割或長年出租，現金流潛力高。
威脅 (Threats)	1. 噪音與隱私：臨接 30 米主幹道，可能面臨車流噪音及塵土影響居住品質。 2. 改建限制：老舊透天若欲重建或增建，需符合現行法規與耐震標準，成本高且時間長。 3. 流動性風險：高單價與老屋屬性可能縮小買家客群，未來轉手時未必能立即脫手。

物件評論

此物件屬於「地段重於建築」的資產類型，是否值得購買取決於您的購房目的與預算彈性。如果您看重的是中壢核心區的土地價值以及體育園區帶來的長期發展潛力，且有能力承擔老屋整修或保留高單價的成本，這是一項值得深入評估的標的。

主要建議如下：

價格談判為關鍵：由於屋齡較長且無車位，建議參考市場成交行情積極議價，目標應在反映建築折舊後的合理價格。
整修與結構檢核：購前務必進行專業驗屋，確認地基、耐震能力及管線狀況，將潛在的改建或修復成本列入總預算考量。
生活需求對照：考慮到臨路噪音與無車位情況，若您重視安靜居家環境或有數輛車的停放需求，需自行評估是否可接受此折衷條件。

總結而言，對於尋找中壢區核心地段資產、計畫長期持有多年者，此物件具有投資價值；但若是尋求即住即美或短期轉手獲利，則建議謹慎考慮風險與成本。

問與答

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中壢房仲小姐姐

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