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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：43.09 萬/坪
地址：桃園市桃園區大華九街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：15.501 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.329 坪
共同使用：1.172 坪
土地面積：8.731 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：市立北門國小、市立慈文國中
鄰近公園：永康公園
面臨路寬：7米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格門檻低：總價 668 萬在桃園市區屬於入門價位，適合首購族。 2. 交通便利：鄰近捷運 G9 站及中正商圈，通勤與購物動線便捷。 3. 學區資源：毗鄰市立北門國小與慈文國中，符合就學需求。 4. 格局完整：2 房 2 廳 1 衛，雖坪數小但機能齊全，適合作為小家庭或投資。
劣勢	1. 屋齡過高：屋齡達 40 年，可能面臨管線老舊、維護成本增加等問題。 2. 樓層缺點：位於 5 樓無電梯頂樓，搬運不便且夏季可能較熱，未來轉手難度較高。 3. 單價偏高：參考單價約 43 萬，相較於同屋齡公寓價格較高，需斟酌是否過高。 4. 銀行貸款：高屋齡老舊建物，銀行貸款成數可能受限，影響實際購買力。
機會	1. 區域發展：桃園區捷運通車與商圈發展，長期可能帶動房價。 2. 投資潛力：鄰近夜市與學校，租賃需求穩定，適合用於投資收租。 3. 議價空間：考量屋齡與樓層缺點，買家可嘗試與賣方議價以獲得較佳成交點位。
威脅	1. 建物安全：老舊公寓可能存在結構或防水隱憂，買屋前需詳細檢查。 2. 流動性風險：高樓層無電梯老屋在市場上較難轉手，未來變現能力較弱。 3. 政策風險：未來若實施老舊公寓都更或加裝電梯補助，可能涉及住戶協調與費用分攤。

物件評論

這件物件對於「預算有限」且「強調通勤與學區」的購屋者來說，具有初步吸引力。總價 668 萬能進入桃園中正商圈，且具備完整的居家格局，確實是進入該區域的門檻。然而，「40 年屋齡」搭配「5 樓無電梯」是其核心硬傷，不僅影響居住品質（如夏天高溫、上下樓梯不便），也會直接影響銀行的估價與貸款成數。此外，43 萬的單價在老舊公寓市場中偏貴，建議在議價時應強調建物的新舊程度與樓層缺點，爭取更有利的成交條件。若您能接受老舊建物可能的維修成本，且重視交通與學區便利性，此物件值得進一步洽談；若您考慮長期自住舒適度或未來轉手難度，則需慎重評估。

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