士林超低公設華廈一樓  士林買屋 / 士林買房 - 台北新北法拍｜0413近天母圓環｜東和公園｜華廈一樓附地下室

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 154

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2954 萬~~2364 萬
參考單價：26.89 萬/坪
地址：台北市士林區中山北路七段 205號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114強64860
法院別：士林法院
投標日：115/05/11
保證金：473 萬元
拍賣情況：待標
拍次：四拍
點交情況：點交
社區：餘園
格局：開放空間
總坪數：87.92 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.05 坪
附屬建物面積：54.01 坪
共同使用：5.86 坪
土地面積：8.87 坪
樓別/樓高： B1~1樓 / 7樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：其它
車位描述：可停在建物前方空地
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於士林中山北路七段，鄰近天母圓環與東和公園，生活圈成熟。 2. 價格具吸引力：經歷三次流標後，第四拍總價降至 2364 萬，較初拍大幅減價約五成，單價約 27 萬元/坪，低於周邊同區行情。 3. 面積寬廣：主建坪近 28 坪加附屬空間共計 87.92 坪，擁有地下室及較大使用空間，適合投資或改造。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：47 年房齡可能涉及貸款困難（通常限貸至屋齡 50-60 年）或需投入高額整修費用。 2. 車位問題：無正式登記停車位，僅與管委會有口頭約定可停前方空地，長期居住便利性受限。 3. 欠費風險：已確認有欠繳多期管理費及相關稅金，買方需評估是否須代為墊付。
機會 (Opportunities)	1. 低價切入：目前處於第四拍底價，是較低的進場時機。 2. 空間利用潛力：一樓附地下室之格局，若點交成功且取得產權，依其位置與坪數，重新規劃後價值潛力高。 3. 區域穩定性：天母地區為外貿及外籍人士聚集地，住宅需求相對剛性。
威脅 (Threats)	1. 點交風險極高：建物目前由第三人（林姓住戶）佔用，且辯稱為信託委託人並屬債務人佔有輔助人，產權與占有糾紛複雜，極難強制執行遷離。 2. 法律訴訟成本：處理占屋爭端可能需要經過冗長的民事訴訟程序，時間成本高且結果不確定。 3. 流動性風險：因點交困難與老舊屋況，未來若要轉手出售或再次拍賣，可能面臨較長持有時間。

物件評論

此物件雖位於天母精華地段且價格優渥，但對於一般自住房客而言，並不建議直接購入。

主要理由在於**「點交困難度」**。該戶目前由第三人佔用，且涉及信託關係的法律效力爭議，代書與拍賣公告皆明確指出占屋情形複雜。這意味著買方可能在付款後仍無法實際入住或取得使用權，需耗費大量時間成本與律師費用進行驅逐訴訟。除非您具備法拍房處理經驗、有充裕資金支撐法律戰，或是打算長期持作投資且能承擔高額整修風險，否則建議優先考量屋況較新或無占屋糾紛的物件。

問與答

我要發問

台北新北法拍

張世興代書(仲介，收取服務費)

暱稱：張世興代書

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0986-666000

訂閱：0 (加入)

104法拍網直營店

經紀業名稱: 一零四法拍網股份有限公司

證號: ( 107 )登字第 331706 號

台北新北法拍 - 張世興代書( 地政士 ) - 0986-666-000
是【大學法律學系畢業的法學士】～1996年
也是【通過國家考試及格執業20年的代書】～2004年迄今
更是【現職律師事務所職司法律相關事務29年的法務經理】～1995年迄今；能精準為您分析判讀法拍個案的觸角,維繫您的個案權益。
104法拍網 - 一零四法拍網股份有限公司
【我們的優勢】
是國內成立最早、規模最大，唯一提供全省19家地方法院、金拍屋、法務部拍賣資訊公司，擁有八成以上市場佔有率，會員涵蓋各大金融行庫、投顧、建築、營造、鑑估、律師、代書、仲介…..，廣受信賴、一致推崇。
【我們與時俱進】
AI智慧日新月異，除了在傳統的法拍資訊深耕，不斷加強資訊的內容，我們以創新的思維不斷發展，致力開發更完整便捷的搜尋系統，於業界首創法拍APP，近來更發展出結合預售、實價買賣行情APP，全面掌握房地產走向與趨勢。
【代標四大服務】
過濾案件．評估標價．包辦交屋．代墊尾款
【代標三不守則】
不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
不得賺取差價

室內電話：02-22700600

我家粉絲團