鶯歌社區大樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌社區大樓-金鳳凰3房@市區低總價

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1128 萬
參考單價：30.13 萬/坪
地址：新北市鶯歌區中正一地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：金鳳凰
格局： 3房(室) 2廳 1.5衛 1陽台 1廚房
總坪數：37.44 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.12 坪
附屬建物面積：1.55 坪
共同使用：7.77 坪
樓別/樓高： 8樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：建國國小.鶯歌國中
鄰近公園：北鶯公園
生活機能：建國市場
附近交通：鶯歌火車站.捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：鶯歌金鳳凰 3 房

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：每坪單價約 30.13 萬，總價控制在 1128 萬元左右，對於預算有限的家庭或首購族而言，入門門檻較低。 2. 交通便利：鄰近鶯歌火車站，且周邊有公車接駁至捷運站，通勤台北或桃園相對方便。 3. 生活機能佳：鄰近建國市場與北鶯公園，日常採買與休憩需求皆可滿足，教育資源有建國國小與鶯歌國中。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡已達 30 年，部分公共設施或內部管线可能老化，未來若需進行大規模修繕時，銀行貸款額度可能會受影響。 2. 不含車位：總坪數未包含車位，若您有購車需求，後續可能需另行購買或租賃車位，增加持有成本。 3. 格局緊湊：37.44 坪要規劃為 3 房 2 廳 1.5 衛，各房間的空間感可能受限。
機會 (Opportunities)	1. 低持有成本：目前標榜低公設且全免管理費，能顯著降低每月的固定開銷，對現金流較友善。 2. 翻新增值潛力：屋況優良但屋齡高，若屋主有意願進行內部裝修，可提升居住舒適度及未來轉手時的價格競爭力。
威脅 (Threats)	1. 房市流動性風險：老舊大樓的流通速度通常不如新成屋，在未來的賣出階段可能面臨較長時間的持有週期。 2. 貸款限縮風險：銀行對於 30 年屋齡以上的案件，審查條件會較為嚴格，放款成數可能低於新房。 3. 公共基金狀況未知：目前雖免管理費，但需確認社區的大修基金是否充足，以防未來突發性維修費用。

二、物件評論與建議

此物件對於「預算有限但重視通勤便利性」的買房者來說，具備相當高的購買價值。其主要吸引力在於總價控制在 1200 萬以內（1128 萬）即可擁有市區三房格局，且享有免管理費的優惠，能大幅減輕每月的居住負擔。鄰近火車站與公園的生活機能完善，適合通勤族或重視孩子學區的家庭使用。

然而，買房者在決策前需特別考量屋齡已達 30 年的潛在風險。建議您確認社區公共基金是否充足，並預留部分預算作為未來可能的維修支出。此外，由於不附車位，若您對停車需求迫切，請先評估周邊停車費用與便利性。若您的貸款條件能通過銀行審核，且願意接受老屋的居住氛圍或規劃適度裝修，這是一個性價比極高的進場選擇；若是追求全新裝潢或長期資產大幅增值者，則建議多觀察周邊新案行情再做決定。

問與答

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