士林區公寓一樓  士林買屋 / 士林買房 - 重慶北路四段一樓附增建大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1592 萬~~1275.2 萬
參考單價：57.47 萬/坪
地址：台北市士林區重慶北路四段 220巷 37號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114實54654
法院別：士林地方法院
投標日：115/3/25
保證金：256 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
總坪數：22.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.8 坪
附屬建物面積：1.39 坪
增建坪數：1.19 坪
土地面積：7.41 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：57 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：重慶北路四段一樓法拍宅

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優勢：位於台北市士林區重慶北路四段，交通與生活機能便利，屬於成熟發展區域。價格門檻相對較低：總價約 1,275 萬元，對於士林地段的住宅而言，單價約 57.47 萬/坪，低於同地段新成屋或高樓宅，適合預算有限的購屋者進場。仲介服務保障：委託專業法拍代標公司辦理，宣稱提供產權清楚、銀行貸款保證及順利點交服務，降低交易程序的不確定性。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：建物屋齡達 57 年，屬於老舊公寓，結構老化風險較高，未來可能面臨修繕或都更門檻提高的挑戰。法律權狀瑕疵：公告明確指出有約 1.19 坪之未登記增建（違章建築），且無法辦理建物登記，存在被拆除風險。資訊不對稱：法拍屋標案通常無法入內看屋，僅能依據現有資料判斷，隱含的漏水或結構問題難以事前查證。土地界址爭議：法院公告提及部分基地（184 地號）可能為道路用地，實際範圍與權利有疑義，需自行查明。
機會 (Opportunities)	價格波動空間：目前為二拍價格，若未得標，下一拍預估底價可能降至千萬元左右（約 1,020 萬），存在更低成本購入的機會。地段價值潛力：士林區持續發展，鄰近重慶北路幹道及捷運站點，長期持有可能享受區域增值效益。無電梯便利性：一樓設計若無樓梯障礙（此處為 4 樓中之一樓），對高齡住戶或行動不便者較為友善。
威脅 (Threats)	拆除風險：增建部分雖宣稱點交現況拍賣，但一旦被認定違建且遭查估執行，買主需自行承擔損失。貸款限制：57 年屋齡可能影響銀行貸款成數與年限，購屋者可能需要調頭期款或申請高利率專案。隱患成本：公告提及曾發生漏水問題，若結構損壞，後續整修費用可能遠超過省下的房價差額。產權移轉困難：增建部分無法辦理移轉登記，導致產權完整性受損，未來再出售可能影響議價能力。

2. 物件評論

購買建議：謹慎考慮，不適合求穩的初購者

此物件屬於典型的「高風險低價格」法拍宅。雖然總價與單價在台北市士林地段具備競爭力，且由專業仲介代標，但其中隱藏的法律瑕疵與建築安全風險極高。主要問題在於違章建築無法登記以及土地界址可能為道路用地的爭議，這直接影響產權完整性與居住安定性。

若您是經驗豐富、能自行承擔潛在拆除成本或修繕費用的投資客，且看好未來都更價值，此標的可列入觀察名單，尤其是留意第三拍是否會降至 1,020 萬左右的底價。但若您尋求的是家庭長期安居、貸款成數高且無後續糾紛的安全屋，本物件並不建議購買。法拍公告已明載「物之瑕疵無擔保請求權」，建議務必先諮詢專業法律人士或地政士評估風險後再行投標。