淡江大橋淡海國小三房  淡水買屋 / 淡水買房 - 北部土地廠房房屋 C108謙樹朝南三房車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1480 萬~~1435 萬
參考單價：28.75 萬/坪
地址：新北市淡水區新市三路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：謙樹
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：49.921 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.995 坪
附屬建物面積：4.453 坪
共同使用：23.473 坪
車位坪數：11.147 坪
土地面積：6.031 坪
樓別/樓高： 8樓 / 15樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B-82
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2627 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：淡海國小、台北海洋科技大學
鄰近公園：公23公園
附近交通：淡海輕軌淡水新市鎮站、崁頂三路公車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：新北市淡水區「謙樹」物業分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 極珍貴的朝南座向：淡水地區多東北季風影響，此戶位於高樓層且完全朝南，採光通風佳，能有效降低潮濕感。 2. 車位包含在內：總價已含平面車位，在新市鎮房價中屬高性價比配置，省去單獨購入車位的費用。 3. 交通與學區優勢：鄰近淡海輕軌站及公車站，且對面為淡海國小智慧綠建築校舍，適合親子家庭。 4. 黃金樓層：8 樓位於中高楼层，避開低樓層的潮濕與隱私問題，同時保留良好視野。
劣勢 (Weaknesses)	1. 資訊矛盾待釐清：標題出現「土地廠房」字眼，但實際用途為住家用電梯大樓，顯示廣告文案可能未更新或模板混用，需警惕資料準確性。 2. 總價標示不一致：結構化數據顯示總價 1435 萬，說明書提及 1480 萬，價格落差需確認是否包含其他費用或為宣傳口誤。 3. 屋齡因素：11 年屋齡雖非老舊，但相較於新案在公設比或設施上可能略遜一籌。 4. 管理費負擔：每月管理費 2627 元，需確認包含項目（如公共水電、空調等）是否足夠維持高品質。
機會 (Opportunities)	1. 淡江大橋通車預期：預計 2026 年通車，將大幅縮短往來八里、林口及桃園的時間，可能帶動周邊房價上漲。 2. 新市鎮成熟化：隨著淡海輕軌與公部門設施陸續落成，區域生活機能將更完善，保值性提升。 3. 首購或換屋需求：總價控制在 1400 萬至 1500 萬區間，對該區域的年輕家庭具有吸引力。
威脅 (Threats)	1. 市場供給量大：淡海新市鎮歷年推案量多，轉手競爭可能激烈，短期投資增值速度需保守預期。 2. 噪音與風勢疑慮：雖文案稱避開大橋噪音，但高樓層仍須考量通風及遠處噪音（如輕軌軌道噪音）。 3. 價格協商空間：因文檔數據不一致，買家可能以此為由要求更大幅度的議價空間。

2. 物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需釐清細節後再行動。

此物件對於「自住型買家」特別是重視採光與子女學區的親子家庭來說，具備很高的吸引力。其最大亮點在於「朝南三房加車位」的配置，在淡水新市鎮屬於難得的高性價比組合，且屋齡 11 年處於黃金居住期。

然而，建議您在決定前採取以下步驟：

確認最終總價：務必與仲介確切詢問 1435 萬還是 1480 萬為實際成交價，並要求書面確認，避免後續爭議。
排除標題誤導：請要求重新整理正確的產品資訊文件，確保「廠房土地」的錯誤標籤不會影響未來產權登記或轉手認知。
實地感受噪音：雖位於 8 樓，仍建議在日間與傍晚各去現場感受一下輕軌與道路的實際噪音狀況。

若價格與房屋狀態確認無誤，此屋確實是淡海新市鎮通車前介入的理想標的之一。

問與答

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證號: 108登字第342274號

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