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藝文特區找房 【合展悅禾】最佳次頂樓3房車，稀有釋出
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2286 萬 (含車位價)
- 參考單價：51.45 萬/坪
- 地址：
桃園市
桃園區
慈文路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：合展悅禾
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：44.43 坪 (包含車位面積)
- 主建物面積：22.055 坪
- 附屬建物面積：3.442 坪
- 共同使用：18.933 坪
- 樓別/樓高： 14樓 / 15樓
- 屋齡：2 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：平面式車位
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 屋況新穎：屋齡僅 2 年，接近全新住宅，居住品質與維護成本較低。 2. 樓層條件佳：位於次頂樓（14 樓），視野與採光通常優於一般樓層，且避開頂樓可能的水熱滲漏問題。 3. 交通便利性高：鄰近國道二號，方便北上南下通勤；社區內設施多元（健身房、閱覽室等），符合現代生活需求。 4. 地段潛力：位於中路重劃區與藝文特區交界，周边有蔦屋書局聯名特色，具備區域發展優勢。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 臨路噪音風險：大門面慈文路為主幹道，若戶位朝向車流方向，可能面臨噪音或隱私問題。 2. 坪效密度：一層五戶配置，早晚尖峰時段電梯使用頻率較高，等待時間可能較長。 3. 單價門檻：包含車位後單價約 51.45 萬/坪，在當前市場中屬於中高價位，總價近 2,300 萬對購屋者負擔要求高。 4. 管理費支出：每月管理費約 3,186 元，長期持有了增加固定生活成本。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 議價空間：業者明確標示「價格可談」、「開價非成交價」，若有心儀者有機會爭取較低總價。 2. 區位增值：隨著中路重劃區周邊設施（如公園、交通）進一步完善，資產價值有望提升。 3. 市場需求穩定：鄰近成功國小與桃園國中，對於重視學區的家庭購屋者而言，屬剛性需求市場。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 同區競爭激烈：藝文特區周邊新案或預售物件供應量可能影響未來二手流動性。 2. 房價趨勢波動：總價較高受景氣與利率影響明顯，若購屋成本過高可能縮減未來獲利空間。 3. 車位等級限制：配備平面式車位，相對於機械或電梯車位，在轉手時吸引力稍弱。 |
物件評論
此物件整體而言值得考慮，但建議務必議價。主要理由如下：
對於通勤族或重視居住品質的家庭而言，「中路重劃區」加上「次頂樓」、「低屋齡」是相當吸引人的配置。鄰近國道二號與豐富的生活機能（如蔦屋書局、公園）能提升日常生活的便利性。然而，單價偏高及臨路風險是需要慎重評估的點。
若購屋者能透過談判將總價拉回合理區間，並確認自家戶別確實避開主要噪音源，這是一筆具備自住價值與長期持有意願的好標的。建議先預約實地看屋，感受實際通勤動線與社區環境後再作決定。
問與答
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黃冠穎(仲介，收取服務費)
暱稱：黃冠穎
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0939-873147
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桃園藝文大興 加盟店
經紀業名稱: 冠昇不動產有限公司
證號: (107)登字第332883號
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