鶯歌捷運站  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌低單價大建坪優質透天店面同心圓團隊美莉鳳鳴重劃區大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬 (含車位價)
參考單價：22.67 萬/坪
地址：新北市鶯歌區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 3廳 4衛 1廚房
總坪數：131.43 坪 (包含車位面積)
樓別/樓高： B1~5樓 / 5樓
屋齡：35 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝
車位：獨立車庫
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 單價具吸引力：參考單價約 22.67 萬/坪，在該區域屬於低單價，適合大坪數需求。 2. 空間規劃完善：總坪數超過 130 坪，包含 6 房 3 廳 4 衛，住家或商用機能皆充足。 3. 用途彈性高：為住商用透天，可自住同時兼顧經商或出租需求。 4. 停車便利：附設獨立車庫，解決停車問題。 5. 交通便利：鄰近高速公路、火車站及未來捷運規劃點，通勤方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：已達 35 年，屬於老屋，可能面臨管路老舊、漏水等隱憂。 2. 設施需整修：貨梯目前需修整，地下室亦有使用成本，可能需額外投入資金。 3. 地下室環境：位於 B1，需特別注意通風、採光與防潮問題。 4. 維護責任重：透天厝的頂樓及外部結構維修，通常需由屋主自行負擔。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設紅利：隨著未來捷運與火車站周邊開發，區位價值有望提升。 2. 多元運用潛力：大空間適合規劃為民宿、工作室、家族產業或長照機構。 3. 租賃市場需求：位於中山路商圈，住商兩用特性易於尋找特定產業租戶。
威脅 (Threats)	1. 維修成本風險：老屋可能衍生高頻率的維修需求，影響居住品質與持房成本。 2. 貸款與稅務：住商用性質可能影響貸款成數，且營業用與住宅用稅制不同，需注意稅務規劃。 3. 流動性限制：特殊用途與較老屋齡，可能在未來轉手時影響接盤客群範圍。

物件評論

綜合分析，此物件對於特定需求的買家而言，具有相當的購買價值。

主要理由如下：

性價比高：以接近 3000 萬的總價取得 130 多坪的大空間，且位於交通便利的鳳鳴重劃區周邊，對於需要「大坪數」且「預算有限」的買家來說，是難得的選擇。
功能彈性：住商合一的特性允許買家根據自身狀況調整空間用途，無論是家族企業發展或作為資產配置，皆具備潛力。

然而，建議買家在簽約前務必仔細評估房屋現況，特別是 35 年屋齡的結構安全與維修成本（如貨梯整修、頂樓隔熱防水等）。若無法承擔潛在的翻新費用，或純粹追求現代化住宅環境，則需再斟酌。此處適合願意投入時間整理、並看重空間實用性的買主。

問與答

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鳳鳴重劃區大樓

李美莉(仲介，收取服務費)

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證號: (101)登字第207676號

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