桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@桃園火車站@南門國小透天四層樓@便宜法拍物件

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1370.4 萬
參考單價：36.02 萬/坪
地址：桃園市桃園區南山街 27號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114二49955
拍次：二拍
點交情況：不點交
總坪數：38.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：34.71 坪
附屬建物面積：3.34 坪
土地面積：22.99 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：55 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

加蓋格局描述：3-4樓均有增建約51.27坪
管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：南門國小+桃園國中
鄰近公園：玉山公園
生活機能：南門市場
附近交通：三鐵共構宅
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格優勢：第二拍底價約 1370 萬，低於周邊實價登錄行情，單價約 36 萬/坪，對首購或投資客具吸引力。 2. 地段佳：位於桃園火車站核心商圈，緊鄰南門國小明星學區，生活機能完善（市場、公園）。 3. 交通便利：三鐵共構宅（台鐵、捷運綠線 G07 站），步行即可抵達車站與周邊設施。 4. 空間利用大：土地面積約 23 坪，雖登記坪數較小，但實際使用坪數達約 90 坪，適合多代同住或投資分隔。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：屋齡已達 55 年，且現場勘查發現牆面有滲水及壁癌跡象，後續修復成本高。 2. 產權瑕疵：部分建物為未辦保存登記之增建（第 26714 建號），無法辦理所有權登記，且有遭拆除或主張權利之風險。 3. 不點交狀態：房屋目前出租中，租約至民國 118 年 6 月結束，拍定後需等待五年方可收回使用。
機會 (Opportunities)	1. 資產重估：若後續能解決增建合法性或進行大規模修繕，位於核心區之低價房源未來有升值空間。 2. 租賃收益：現階段雖不點交，但若租約有效，短期內可能透過法律途徑爭取租金收益（需視具體契約而定）。 3. 進場良機：法拍物價通常較市價折讓，適合有長期持房規劃、無急迫自住需求的買家。
威脅 (Threats)	1. 取回困難：雖為法院拍賣不點交物件，實務上承租人若經公證且租約真實，驅離難度極高，可能面臨「錢房兩失」的長期糾紛。 2. 隱含債務：拍定人需自行查明並清償積欠之水電、瓦斯及管理費用，可能增加額外負擔。 3. 融資風險：因產權包含未登記增建及屋齡過高問題，銀行估價與貸款額度可能受限，影響資金規劃。

2. 物件評論

這筆物件屬於典型的「低價高風險」法拍品，不建議一般急于入住的自購族購買，但若您是具備法律知識或資源的投资客，則值得深入研究。

主要理由如下：

價格誘因明確：以 1370 萬取得桃園火車站核心區、明星學區的大空間住宅，市場性價比極高，是此案最大亮點。
使用成本高昂：屋齡 55 年且結構有滲水問題，加上產權有部分未登記，未來修繕費用與潛在拆除風險是實質的隱形成本。
居住權保障不足：最大的障礙在於「不點交」，租約長達五年。這意味著拍定後無法立即使用或重新裝修，需耗費大量時間成本處理租客遷離問題。

結論： 若您有足夠的資金周轉、願意承擔結構修復與法律取屋風險，並打算長持以等待區域增值，此物件具投資價值；反之，若您需要自住或追求產權完整度，則建議慎重考慮，避免陷入長期租約糾紛。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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