東門圓環店面  中西買屋 / 中西買房 - 台南市區土地房屋獨賣.大地坪住商兩用老洋房透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3450 萬
參考單價：30.02 萬/坪
地址：台南市中西區府前路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 5廳 3衛 1廚房
總坪數：114.93 坪 (不含車位面積)
主建物面積：114.93 坪
土地面積：40 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：62 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於台南中西區核心，府前路與東門圓環周邊，地標位置。 2. 空間寬廣：總坪數達 114.93 坪，擁有 7 房 5 廳，使用空間遠大於一般住宅。 3. 使用彈性：住商兩用屬性，可作為自住或投資經營民宿、辦公室等用途。 4. 單價合理：每坪 30 萬出頭的價格在該區域屬於高地段的大面積屋產，具一定性價比。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：登記屋齡已達 62 年，結構與設備需 extensive 整修。 2. 設施不足：老洋房通常無電梯、車位數量未知（總坪數不包含車位），動線可能較擁擠。 3. 衛浴比例：7 間臥室僅有 3 個衛浴，對於大家庭或商業使用可能造成不便。 4. 資訊差異：廣告文案宣稱「92 歲」但資料欄位顯示「62 年」，需釐清真實屋齡。
機會 (Opportunities)	1. 投資收益：鄰近旅遊景點與文創區域，極適合轉型為精品民宿或特色餐飲。 2. 翻修價值：老洋房具備歷史文化潛質，若由專業團隊修復，可能成為地產亮點。 3. 交通路權：臨接 18 米寬度正府前路，商業展示面佳，利於招租或營業。
威脅 (Threats)	1. 融資難度：銀行對高齡房屋貸款額度與期限可能有所限制，影響資金規劃。 2. 維護成本：地下管線、結構安全等隱形工程開銷可能超出預期預算。 3. 法規風險：住商兩用若涉及違章建築或違規營業，可能面臨取締或罰鍰。 4. 流動性較低：大坪數老屋屬特殊商品，未來轉手時買家族群相對小眾。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需具備特定需求與風險承受能力

這棟位於中西區的透天宅擁有極佳的區位優勢與空間格局，特別適合有「老宅修復」興趣或計畫經營民宿、住商兩用的買家。3,450 萬的總價對於擁有近 115 坪土地及建築面積的老洋房而言，單價不算高，具備潛在價值。

然而，購屋前必須正視三大風險：首先是屋齡問題，62 年的建物意味著必然涉及高額整修預算（如結構補強、管線更新），且需確認貸款成數；其次是資訊不一致，廣告中的「92 年」與資料欄位「62 年」存在矛盾，務必向仲介索取地政謄本核实。最後是生活機能適應性，7 房 3 衛的配置較適合大家庭或商業空間使用，若僅為小家庭自住，需考量動線是否合理。若您能接受老屋維護成本並善加利用其地段價值，這將是一筆具有文化與投資潛力的資產；反之，若是追求現代化居住舒適度者，則建議慎重評估整修負擔。