建興國中3房健身公寓  中西買屋 / 中西買房 - 建興國中學區3房衛浴有開窗健身公寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：480 萬
參考單價：13.2 萬/坪
地址：台南市中西區南門路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：36.37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.07 坪
附屬建物面積：3.2 坪
共同使用：5.1 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：進學國小.中山國中.建興國中.忠義國小.台南大學
鄰近公園：府城南門公園
生活機能：東菜市.新光三越台南西門店
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南市中西區南門路，地處老城區核心，鄰近府城歷史景點與商業區。 2. 性價比高：總價 480 萬取得約 36 坪三房兩衛，單價約 13.2 萬/坪，在該地段中具價格競爭力。 3. 生活機能強：鄰近東菜市場、新光三越西門店及建興國中，滿足採買、購物及子女就學需求。 4. 戶型實用：三房兩衛設計，且衛浴有開窗，通風與採光較佳，適合小家庭居住。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 42 年，可能面臨管線老舊、結構老化或維修基金不足的問題。 2. 無電梯限制：位於 4 樓 /5 樓之公寓，對於長者、幼童或行動不便者不友善，爬樓梯亦較消耗體力。 3. 貸款門檻：銀行對高屋齡舊宅的貸款成數可能較低，買家需準備較高比例的自備款。 4. 停車問題：資料顯示總坪數未包含車位，市中心周邊停車不易可能是生活隱憂。
機會 (Opportunities)	1. 都更潛勢：中西區為舊城再生重點區域，未來若有老屋改建或整建計畫，可能提升資產價值。 2. 投資收租：鄰近台南大學，學租客需求穩定，若作為投資標的可獲得穩定的租金收益。 3. 自行裝修：買方可依個人喜好進行內部裝潢改造，提升居住質感與長遠持有利基。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高屋齡舊宅在未來的轉手市場上可能較難吸引新世代購屋者，影響流動性。 2. 維修成本：若遇管線全面更新或外牆修繕，可能需要分攤鉅額公共費用。 3. 法規變動：未來老舊建築若面臨更嚴格的防震標準或無障礙設施強制要求，可能增加持有成本。

物件評論

此物件對於「預算有限但追求核心地段」的購屋者而言，是一個值得列入考慮的選擇。主要理由在於其價格優勢顯著，以低於市場平均單價的價格取得中西區的大三房格局，且生活機能極為完善。然而，由於屋齡已超過 40 年且位於高樓層無電梯公寓，購屋前務必確認結構安全狀況與自身對爬樓梯的接受度。若您計畫長期居住或具備老宅翻新規劃能力，此處能帶來極高的性價比；若是作為純粹投資標的，則需留意高齡化社區未來可能面臨的租賃人口結構變化。建議在看屋時，特別檢查水電管線與漏水痕跡，並諮詢銀行對該屋齡之貸款成數，再行決策。

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李長津(仲介，收取服務費)

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