成功國小店面  中西買屋 / 中西買房 - 台南站前308坪商業店面台南房仲買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~9800 萬~~8800 萬
參考單價：28.56 萬/坪
地址：台南市中西區成功路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：308.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：308.1 坪
土地面積：92.49 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：54 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：成功國小.立人國小
鄰近公園：中山公園.連雅堂公園
生活機能：鴨母寮市場
面臨路寬：22米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地理位置極佳：位於台南市中西區成功路，鄰近火車站與鴨母寮市場，人流密集，商業活動活躍。土地開發潛力大：建蔽率達 80%，容積率 320%，擁有近 93 坪商業用地，具備重新規劃或重建的高增值空間。單價具吸引力：參考單價約 28.56 萬元/坪，相較於該區其他稀有釋出之商業大樓，價格相對合理。
劣勢	屋齡較高：建築屋齡已達 54 年，可能涉及老舊結構問題、設備更新或整修成本較高的風險。總價門檻高：總價近 8,800 萬元，對資金流動性要求高，適合有穩健財務能力的投資客。無車位配套：資料顯示坪數不包含車位，對於現代商業運作或租戶需求而言，可能是個扣分項。
機會	重建換利：高容積率意味著可拆除重建以打造更符合現行需求之商辦或店面，資產價值提升空間大。多元用途： 18 房、7 廳的格局具備高度彈性，適合分割出租以穩定現金流，或整合作為單一企業總部使用。生活圈成熟：鄰近國小與公園，周邊生活機能完善，利於吸引零售業或服務業進駐。
威脅	法規變數：位於歷史城区附近，重建或裝修可能面臨更嚴格的都市計畫或文化資產相關法規限制。維修隱憂：高齡建築需評估潛在的漏水、管線老舊等隱性問題，初期投入成本恐超出預期。流動性風險：高額總價的大型商業店面，未來出售時找買家所需的時間較長，資金周轉速度不如住宅。

2. 物件評論

此物件適合**「長期投資」或「重建置產」**類型購屋者考慮，不建議用於短期炒作或直接作為自用辦公室（除非有大幅修繕計畫）。

值得購買的主要理由如下：

核心區段優勢： 中西區成功路屬台南市核心地帶，緊鄰火車站與傳統市場，商業底蘊深厚，長期而言資產保值性佳。
土地價值突出： 308 坪的商業店面擁有高達 320% 的容積率，若未來有整建或重建機會，其土地潛在價值遠高於現狀使用價值。
租務收益可期： 目前格局適合分割出租，鄰近成熟市場能保證基礎客流量，可作為穩定的租金收入來源，抵銷持有成本。

建議： 若您擁有充足的資本且能承受老屋維護風險，此物件具備很好的增值潛力；但務必在交易前委託專業人員進行詳細的結構安全檢查與法規確認，以確保投資安全性。

問與答

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李長津(仲介，收取服務費)

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您好，我是專業房仲[李長津]，我熱愛房地產，擁有不動產碩士學位及21年的豐富房地產經驗，在過去的二十年中，幾乎每年榮獲精英獎或黃金精英獎、多次每季開發獲得第一名，感謝客戶長期對長津的信任與專業能力的支持。
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