東區收租華廈  東區買屋 / 東區買房 - 台南東區市中心 7 房電梯美宅台南房仲買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~938 萬~~926 萬
參考單價：27.77 萬/坪
地址：台南市東區府連路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：賓士巨大佳園
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：33.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.13 坪
共同使用：7.22 坪
土地面積：7.01 坪
樓別/樓高： 5~6樓 / 5樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：台南大學附小.進學國小.中山國中.台南女中
鄰近公園：台南體育公園.
生活機能：復興市場.
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點與學區優勢：位於台南東區市中心，鄰近進學國小、台南女中等名校，生活機能完善且鄰近復興市場與體育公園。 2. 坪效與空間利用率極高：合法登記約 33.35 坪，加計頂樓增建約 24 坪後，實際使用空間達 7 房，適合多人口家庭。 3. 投資收益潛力：現有頂樓增建為套房，年租金收入預估約 26.4 萬，具實質租賃收益。 **4. 社區設施完善：具備電梯、地下室機車停車位，便利性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 房屋法律與物理風險：明確標註不負滲漏水瑕疵擔保，且位於頂樓（5~6 樓/5 樓），維修風險與成本相對較高。 2. 建物權屬複雜：頂樓增建部分約 24 坪雖有分管協議，但仍屬違建或增建問題，非正式登記產權。 **3. 價格門檻高：總價 926 萬，對於純投資客而言可能稍高，需考量實際坪單價與回收年限。
機會 (Opportunities)	1. 教育資源需求穩定：學區範圍內對大宅需求持續存在，具備長期持有價值。 2. 多代同堂居住需求：7 房格局（4 房合法 +3 房增建）能滿足大家族獨立空間或作為民宿經營之可能性。 **3. 租金收益穩定性：周邊市場學區人口流動性高，租賃轉手相對容易。
威脅 (Threats)	1. 法令風險：增建部分若遭遇政府稽查，可能面臨拆除或勒令復原風險，影響使用與產權價值。 2. 維修成本增加：頂樓無滲漏擔保，一旦發生漏水需自費修繕，長期持有成本高於一般住宅。 **3. 流動性受限：因涉及增建問題，部分買家可能卻步或貸款困難，影響未來轉手速度。

二、物件評論

購買建議：謹慎評估後購入，適合特定需求者

此物件位於台南東區核心學區，具備極佳的居住便利度與投資回收潛力，特別適合「多人口家族自住」或「高齡化家庭」考慮；同時對於尋求租金穩定度的投資者亦具吸引力。然而，購屋前必須正視三大風險點：首先，頂樓增建涉及法律灰色地帶，雖有協議保障但非正式產權，需確認是否會被查報拆除；其次，明確免責滲漏瑕疵擔保顯示該棟建物可能存在漏水隱憂，買房者應要求賣家修繕或自行預留維修預算；最後，單價 27.77 萬/坪雖屬合理區間，但需將增建部分的不確定性折價計算。若您能接受此風險且資金足以支應可能的維護成本，此物件是高 CP 值的选择。

問與答

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台南買房顧問

李長津(仲介，收取服務費)

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大家房屋台南海安加盟店

經紀業名稱: 律寶不動產管理顧問有限公司

證號: (94)登字第062632號

您好，我是專業房仲[李長津]，我熱愛房地產，擁有不動產碩士學位及21年的豐富房地產經驗，在過去的二十年中，幾乎每年榮獲精英獎或黃金精英獎、多次每季開發獲得第一名，感謝客戶長期對長津的信任與專業能力的支持。
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