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大高雄三民大昌商圈-科工館-美三房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：888 萬
- 參考單價：22.89 萬/坪
- 地址：
高雄市
三民區
大昌二路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：尖美市
- 格局： 2房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：38.79 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：25.33 坪
- 附屬建物面積：4.17 坪
- 其他面積：9.29 坪
- 土地面積：2.91 坪
- 樓別/樓高： 7~7樓 / 22樓
- 屋齡：28 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段與交通：鄰近科工館生活圈及台鐵綠園道，國道交流道近，通勤便利。 2. 生活機能成熟：位於覺民黃金商圈，周邊有傳統市場、超市、餐飲，學區包含光武國小與民族國中。 3. 格局規劃佳：單位為方正格局，採光良好，且公設比低，實用坪數高。 4. 價格門檻：總價 888 萬在該區域屬中價位，適合首購或投資客。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較長：屋齡達 28 年，接近老舊建築範圍，可能涉及管線老化問題。 2. 房數標示落差：標題為「美三房」但實際格局為「2 房」，需確認是否為隔間或行銷用語誤差，避免心理預期落差。 3. 樓層條件：22 層樓中的第 7 樓屬中低樓層，若無電梯維護良好或遭車位阻擋，可能影響採光與隱私。 4. 銀行估價：老舊建物在銀行貸款核貸成數可能較新屋保守。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 重劃區效應：科工館周邊持續發展，生活圈機能隨時間可能進一步提升。 2. 裝潢潛力：格局方正利於重新規劃，適合裝修後自住或改出租條件。 3. 租金回報：鄰近學校與交通樞紐，對於租客需求穩定，具長期收租潛力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 轉手難度：屋齡超過 20 年後，未來市場競爭可能來自較新物件，流動性稍弱。 2. 維護成本：隨著屋齡增加，社區修繕基金或公共設施維修壓力可能逐年上升。 3. 房價波動：老舊公寓或大樓在房價下行週期時，保值能力通常不如次新房。 |
2. 物件評論
此物件適合「重視生活機能與實用坪數，且願意投入時間整理環境」的買方。
總價約 888 萬元的價格在三民區大昌商圈算具競爭力，加上低公設比與方正格局，居住品質不輸較新大樓。然而，28 年的屋齡是主要考量點，買房前務必確認管線狀況、水壓以及社區是否有定期整修紀錄。此外，建議您親自查看現場以釐清「三房」標題與「二房」實測的差異，避免空間規劃不如預期。
如果您是為了自住且能接受老宅風格或打算短期裝潢，此處性價比極高；若您是純粹為了短期投資增值，則需慎重評估未來接手的買盤意願。
問與答
大高雄透天店面別墅
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李鄭湘純(仲介，收取服務費)
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