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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬 (含車位價)
參考單價：32.78 萬/坪
地址：台南市東區仁東街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鄉城大鎮
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：39.6 坪 (包含車位面積)
主建物面積：26.35 坪
附屬建物面積：3.39 坪
共同使用：9.86 坪
土地面積：5.87 坪
樓別/樓高： 1樓 / 14樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2100 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：台南市東區鄉城大鎮

您好，作為潛在買房者，我們針對您提供的這筆編號 1341813 的物件資料進行了詳細檢視。以下為您整理的 SWOT 分析與綜合評價，幫助您釐清購買與否的關鍵點。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	車位條件極佳：屬於坡道機械式車位的「第一排」，固定於平面，無升降等待困擾，使用便利性高於一般機械車位。地段核心價值：位於台南東區蛋黃區，鄰近夢時代、未來捷運站及小巨蛋，生活機能成熟。社區機能完善：擁有保全 24 小時服務，公設包含泳池、電影院與健身房，且提供代收包裹與免追垃圾車服務。格局寬敞：總坪數達 39.6 坪（含車位），配置 4 房 2 廳 2 衛，適合多口之家或注重隱私的自住需求。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已逾 27 年：屬於中老舊物件，可能面臨管線老化、維修頻率高等潛在成本。一樓限制：位於大樓 1 樓，相較高樓層，可能存在采光不足、隱私性較弱或潮濕問題。單價相對較高：以每坪 32.78 萬的價格而言，對於 27 年屋齡的建築物來說屬於中高檔位，需考量市場對老舊大樓的接受度。使用坪數含車位：總坪數包含機械車位，實際居住空間可能略小於預期。
機會 (Opportunities)	交通建設潛力：鄰近未來捷運站，隨著周邊開發成熟，長期持有具備增值潛力。自住兼投資：近仁德交流道與商圈，若作為出租用途，租金回報率可能因高機能地段而維持穩定。翻新空間：屋齡雖老，但若能以合理價格入手並投入裝修，可改善一樓隱私與采光條件，提升後續出售流動性。
威脅 (Threats)	建物老化風險：隨著時間推展，公共設施（如電梯、防水）可能需額外大筆維修基金。市場流動性：老舊大樓的一樓單位在二手市場的轉手速度通常慢於中高樓層或次新成屋。環境干擾：一樓臨街雖便利，但仍需注意噪音、車輛進出及行人視線等隱私干擾因素。

2. 物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需審慎評估預算與居住需求。

主要理由如下：

車位品質難得：該物件最大的亮點在於其機械車位位於坡道第一排且為平面固定式，這在二手市場極為少見。若您有停車剛需且厭惡機械式車位的不便，此點具有極高價值。
地段與公設優勢：東區生活機能成熟，加上社區內備有泳池、健身房等高端公設，對於重視生活品質與便利性的買家而言吸引力強。
價格與風險平衡：雖然每坪單價在老舊大樓中偏高，但考慮到地段稀缺性與總坪數規模，若實際成交價格能再行議價（反映屋齡與一樓因素），則性價比會提升。

總結：此物件適合「長期自住」且重視「生活機能」與「停車便利性」的買家。若您不介意一樓的隱私與采光條件，且預算足以應對未來的整修或維護開銷，這是一個不錯的選擇；但若以短期投資增值為目的，則需考量老舊大樓的流動性風險。建議您在簽約前務必確認一樓採光、排水狀況及社區基金管理狀況。