澄清湖  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 106澄清湖高樓層景觀三房+雙平車三民區房地產

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1480 萬
參考單價：21.43 萬/坪
地址：高雄市鳥松區澄湖路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：觀湖樓
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：69.06 坪 (包含車位面積)
主建物面積：28.29 坪
附屬建物面積：5.3 坪
共同使用：35.47 坪
土地面積：6.32 坪
樓別/樓高： 16樓 / 23樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3590 元/月
鄰近學校：鳥松國小.鳥松國中.正修科技大學
鄰近公園：澄清湖
生活機能：傳統市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 樓層與景觀：16 樓高樓層，擁有觀湖視野，且可賞煙火，生活品質佳。 2. 空間規劃：三房兩廳兩衛，空間約 69 坪，適合小家庭居住，格局寬敞。 3. 車位價值：包含雙平車車位，在房地產交易中車位往往具高附加價值。 4. 安全與環境：社區具備雙門禁及警衛管理，且獲園藝獎項，鄰澄清湖公園，環境綠意充足。 5. 教育資源：鄰近鳥松國小、國中及正修科大，學區條件完善。
劣勢	1. 屋齡偏老：屋齡 28 年，可能影響貸款年限或銀行估價，未來維護成本需留意。 2. 區域位置：位於鳥松區，相較於市中心核心區，通勤至主要就業區可能需耗費較多時間。 3. 管理費：月收 3590 元，對於 28 年舊社區而言需確認是否包含大型修繕基金。 4. 車位形態：坡道平面式車位，進出可能需注意坡度與安全問題。
機會	1. 投資潛力：若周邊交通建設完善（如捷運藍線延伸或公車路網優化），價差潛力可觀。 2. 自住需求：對於重視教育資源與戶外休閒的家庭，此地為優質自住選項。 3. 高樓稀缺性：高樓層視野在舊社區中較具稀缺性，容易吸引特定族群接盤。
威脅	1. 建筑風險：28 年屋齡若未做好大修（如防水、結構補強），可能導致未来隱患。 2. 市場流動性：非核心區域且屋齡較高，在房地產市場低迷時，轉手賣相可能較弱。 3. 政策風險：若政府對老舊大樓或特定區域有新的限縮政策，可能影響持有成本。

2. 物件評論

此物件對於「注重生活品質與家庭自住」的買家而言，具有相當的吸引力，但對於投資客或極度追求新穎度的買家則需謹慎評估。

主要理由如下：

居住性強：16 樓的高樓層配合澄清湖景觀，提供稀缺的視覺體驗，且三房雙衛的格局對家庭成員隱私需求極為友善。最珍貴的是附贈雙車位，在當今房價下這是巨大的實質加分。
學區與生活圈：鄰近國中小與大學，且擁有傳統市場與公園，符合長期養育子女的生活需求。
需注意風險：28 年的屋齡是最大變數。建議購買前務必委託專業技師確認結構安全及公共基金儲備是否充足，以評估未來是否會面臨高額的整建費用，同時需向銀行確認貸款年限是否因屋齡過高而受限。

結論：若您尋求的是長期自住，且能接受老屋的潛在維護需求，這是一筆性價比頗高的交易；若您偏向短線投資，則需考量老舊社區的流動性風險。