光武國中華廈  東區買屋 / 東區買房 - 竹北買房推薦關埔國小旁悠森朵夫美店面邊間有車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3180 萬~~2968 萬 (含車位價)
參考單價：61.66 萬/坪
地址：新竹市東區長春街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：悠森朵夫
格局：開放空間
總坪數：47.002 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.178 坪
附屬建物面積：4.767 坪
共同使用：19.057 坪
土地面積：12.536 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：10 年
法定用途：店鋪
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：昇降機械式

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：5206 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：關埔國小
生活機能：好市多
附近交通：高鐵新竹站
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析報告

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與配套完善：位於竹北關埔特區，鄰近關埔國小及好市多，生活機能極佳，且靠近高鐵新竹站，交通便利性高。空間坪效極大：邊間設計擁有臨路大面寬，內部格局方正且已規劃夾層結構，在 47 坪的基礎上有效擴增可用面積。包含車位資源：總價內附有昇降機械式車位，對於該區域停車需求高且車位稀缺的情況而言，這是重要加分項。雙用途潛力：建物性質為華廈但標示為店鋪用途，兼具開店自用與收租的雙重功能，投資靈活度高。
劣勢 (Weaknesses)	一樓店面潛在噪音：位於 1 樓邊間且臨路，若是對安靜程度要求極高的居住者，可能會受到底層人流車流的干擾。機械式停車限制：機械車位雖省空間，但使用便利性不如一般平面車位，需注意車輛大小限制及存取時間。持有成本考量：每月管理費約 5,206 元，對於店面性質的持分來說，需評估是否與提供之服務對等。價格門檻較高：參考單價達每坪 61.66 萬元，總價接近三千萬台幣，屬於高價資產，投資回報週期較長。
機會 (Opportunities)	租金收益穩定：關埔特區為竹北熱區，加上鄰近學校與大型量販店，店面及住宅部分的需求相對旺盛，有利於長期收租。資產增值潛力：隨著新竹科學園區擴充及高鐵周邊發展持續成熟，該區域房價具上漲空間，長期持有具保值性。空間改造彈性：夾層已裝修完成且格局方正，可依據個人需求（如居家辦公、工作室等）進行後續調整，不需重新大動土木。
威脅 (Threats)	產權與使用分區問題：雖標示店鋪用途但型態為華廈，實際使用是否完全合法登記為營業場所需再確認，涉及稅務及貸款成數可能不同。市場流動性較低：店面或商住混合性質的物件在二手市場的流通速度通常慢於一般住宅，緊急變現時可能面臨折價。政策風險：住宅區變更商業使用規範若趨嚴，可能影響未來的店面經營資格或租金收益能力。

物件評論

購買建議：值得考慮，但需符合特定投資或使用目的

此物件位於竹北關埔熱區的核心地段，最大的吸引力在於「黃金地段」與「高坪效空間」。對於計畫在該區域創業、開設工作室，或是尋求穩定租金收益的投資者來說，這是一個相當有競爭力的標的。鄰近關埔國小與好市多帶來的穩定人流，加上已建好的夾層結構，能有效提升空間價值。

然而，購屋者必須注意以下幾點風險：首先，請務必確認該房屋「華廈」型態下辦理商業登記的合法性及稅務差異，以免影響貸款成數或持有成本；其次，一樓臨路邊間雖視野開闊，但也代表較多噪音與隱私考量，若計畫自住需評估對環境干擾的耐受度。最後，機械式車位的使用便利性不如平面車位，亦需納入生活習慣考量。

總結而言，若您以「投資置產」或「商業自用」為目的，此物件在地段與空間利用上均具高價值，值得深入議價與實地評量；若純粹追求住宅寧靜舒適度，則建議斟酌一樓動線與噪音影響後再行決定。

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林家興，雲林人，開南大學物流管理碩士學位，2022年進入房仲業迄今，堅持誠實與具同理心的服務態度，專營新竹、竹北房屋買賣，提供房市趨勢分析、近期房價成交數據彙整及稅務諮詢等服務。

憑藉客戶的信任，才能有不凡的業績，包括113年六、九月百萬業績、113年第二、四季風雲經紀人員及114年十月百萬業績、114年第三季榮獲竹苗區業績第七名。

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