近竹科景觀大道  香山買屋 / 香山買房 - 竹北買房推薦煙波CASA稀有三房大露台+B1雙平面車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1880 萬~~1858 萬 (含車位價)
參考單價：46.16 萬/坪
地址：新竹市香山區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波CASA
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：57.802 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.989 坪
附屬建物面積：2.998 坪
共同使用：32.815 坪
車位坪數：20.584 坪
土地面積：7.645 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：13 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：雙平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2833 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：頂埔國小
鄰近公園：頂福公園
面臨路寬：11米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

竹北香山煙波 CASA 物件分析報告

您好，針對編號 1335268 的「煙波 CASA」物件，我整理了以下分析供您參考。這份評估是基於買房者的角度，綜合考量了居住價值、投資潛力與風險因素。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 稀有空間配置：擁有寬敞大露臺與連號雙平面車位，大幅提升居住機能與停車便利性。 2. 屋況良好：現代風裝修保存完整，包含中島廚房與雙衛浴窗戶設計，減少買家後期整修成本。 3. 公設豐富：具備健身房、KTV 室及兒童遊戲區，且配備全天保全管理，生活機能完善。 4. 地段便利：位於香山區中山路，鄰近頂埔國小與頂福公園，通風採光佳且學區資源近。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：已滿 13 年，需留意社區公共設施維護狀況及未來是否需繳納高額修繕基金。 2. 單價偏高：參考單價約 46.75 萬/坪，相較於香山區一般行情略高，溢價主要來自露臺與車位價值。 3. 區域定義：物件標題強調竹北，但行政區為新竹市香山區，學區劃分與心理價位可能與竹北核心區有落差。
機會 (Opportunities)	1. 家庭需求吻合：大空間、露臺與車位極適合三代同堂或養寵物家庭，符合市場對機能性住宅的需求。 2. 區域發展潛力：香山區隨著科學園區人口移入及交通建設完善，長期持有仍具保值空間。 3. 租屋彈性：若未來自用需求改變，完整裝修與車位可吸引高品質租客，出租報酬率較有支撐。
威脅 (Threats)	1. 貸款利率環境：目前房貸成本較高，總價 1880 萬的資金壓力需考量個人現金流。 2. 轉手流動性：獨特的大露臺與高單價屬性，在未來出售時可能縮小受眾範圍，轉手速度或許較慢。 3. 管委會運作：老舊社區需確認管理委員會是否健全，以免發生糾紛影響居住品質。

2. 物件評論

總結：值得考慮，但需視個人需求與預算而定

此物件對於重視生活品質的自住買家而言，是一個高性價比的選擇。雖然總價落在近兩百萬區間且單價看似偏高，但其「大露臺」加上「雙車位」的配置在一般電梯大樓中極為稀有，這部分價值無法單純以單坪價格衡量。現代風裝潢與方正格局也省去了許多時間成本。

購買建議： 如果您符合以下條件，此物件非常值得列入優先考量：

家中車輛超過一輛，需要停車空間。
喜歡戶外活動、曬衣或種植植物，重視露臺機能。
主要考量自住，且對香山區學區與公園資源有需求。

注意事項： 在簽約前，建議請專業估價師評估實際坪數與單價是否合理，並務必向管理處查詢社區修繕基金存續狀況及過去三年是否有大額維修紀錄，以確保未來居住安心。此外，請確認「香山區」的學區分配是否符合您的預期，避免與行銷口徑中的「竹北」產生誤解。

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林家興，雲林人，開南大學物流管理碩士學位，2022年進入房仲業迄今，堅持誠實與具同理心的服務態度，專營新竹、竹北房屋買賣，提供房市趨勢分析、近期房價成交數據彙整及稅務諮詢等服務。

憑藉客戶的信任，才能有不凡的業績，包括113年六、九月百萬業績、113年第二、四季風雲經紀人員及114年十月百萬業績、114年第三季榮獲竹苗區業績第七名。

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